危险区域，墨尔本内城区公寓价格大幅下跌（组图）

过去一年，由于高利率、土地税变化、供应过剩以及对建筑质量的担忧等因素，投资者纷纷撤离，墨尔本市中心的公寓价格大幅下跌。

Domain数据显示，截至9月份的一年中，墨尔本中央商务区的房价下跌了16.1%，中位数降至47万澳元。West Melbourne 的房价暴跌19.1%，至51.75万澳元；Carlton下跌了16.1%；Southbank下跌了8.9%。

相比之下，大墨尔本地区的公寓中位价在截至9月的12个月内上涨了4.3%。

Domain研究与经济主管Nicola Powell博士表示，由于在维多利亚州拥有投资性房产的成本不断增加，投资者变得“谨慎”，导致投资额急剧下降。

“投资者一直在抛售，他们一直在寻找其他投资机会，近年来对维多利亚州的兴趣有所下降，最终是由于土地税变化导致持有成本上升而望而却步，”她说。

Powell博士表示，所列地区处于公寓供应过剩的“危险区域”，这已经影响了价格。

“如果你考虑的是老旧的楼房、较小的户型，尤其是那些装修质量较低或位置不太好的楼房，那么它们面临的竞争就会较小，”她说。

“当很多公寓都千篇一律时，这可能会影响其定价潜力和资本增值。”

Powell表示，尽管今年利率有所下降，但过去两年的金融压力迫使一些投资者抛售物业。

“购房能力和利率压力确实存在，购房能力的下降会对一些人造成影响，”她说。

“疫情期间，很多人搬到了像Mornington半岛这样的生活便利的郊区，并在市中心拥有一套房产作为避风港。这样一来，拥有第二套房产在成本管理方面就显得不那么重要了。”

Quantify Strategic的数据和洞察主管Angie Zigomanis表示，自住业主更喜欢成熟的公寓，因此投资者成为新开发项目的主要买家。

由于对建筑质量的担忧，这些投资者的信心受到了削弱。

“我们看到了很多关于易燃外墙材料和某些公寓楼质量问题的报道……投资者们现在更加谨慎了。这可能反映了他们愿意支付的价格，”他说。

他表示，人口迁移速度放缓和大型开发项目供应过剩已经影响了市中心市场。

“如果我想把一套两居室公寓卖给别人，那么楼上两层可能还有一套几乎一模一样的两居室公寓也在出售。同类型的房产竞争非常激烈，这会抑制销售。”

尽管近期市场有所下跌，但Zigomanis预计，当投资者的处境改善时，市场最终会趋于稳定。

Wakelin Property Advisory的董事Jarrod McCabe表示，此次市场低迷反映了抛售的投资者和很少的新买家之间的不匹配。

McCabe表示，虽然这些公寓现在比一年前更便宜了，但大多数首次购房者都会避开高层建筑。

他说：“联邦政府的5%首付计划提振了公寓市场，因为公寓价格低于95万澳元的上限。但首次购房者更倾向于在内城区的精品公寓楼里购买老式公寓，而不是市中心的公寓。”

“从20世纪40年代到70年代，成熟区兴起了一股精品住宅建设热潮。这些住宅大多以自住业主为目标，因此面积较大，没有电梯或健身房，业主委员会费用也极低。它们的土地利用率更高，这意味着它们的增长速度通常比高层公寓更快。”

来自Harcourts Melbourne City的Dionne Wilson表示，该市场（约70%由投资者组成）自1月份以来一直处于“谷底”。

“新冠疫情之后，投资者们都放弃了，再加上政府出台的各种新政策，比如土地税、租赁法的修改等等，我们根本没有投资者愿意进来购买房产，”她说。

首次购房者已经介入，但Wilson表示，大多数人的目标是带停车位的两居室公寓。

“这是因为这些人都在家办公，这些人都是首次购房者，他们应该会考虑宽敞的一居室公寓。可惜的是，他们并没有这样做，这部分市场仍然很艰难，”她说。

除非房产“满足所有条件”，例如停车位、户外空间和阳台，否则它们很难在市场上售出，买家也变得“挑剔”起来。

“如果缺少其中一两项，人们就会用脚投票，他们就不会来了，”她说。

重新燃起兴趣的投资者是那些购买面积小于45平方米的小型高收益公寓的投资者，这些公寓的回报率可高达9%。

“但我认为在相当长的一段时间内，他们不可能恢复到新冠疫情前的传统市场水平，”她说。