整体房价上涨，为何部分地区公寓十年零增长？（组图）

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但在当前通胀高企、房价整体创出历史新高的背景下，一个看似难以置信的现象正在部分城市上演——

澳大利亚一些公寓市场的价格，至今仍停留在2016年水平，甚至低于当年。

PropTrack独家数据显示，在悉尼、墨尔本以及昆士兰个别地区，多个公寓板块在过去10年几乎没有实现实质性资本增长。

这一现象并非偶然，而是长期供需结构失衡的结果。

高层开发过度：

供应主导了价格走势

这些价格“冻结”的区域有一个显著共性——过去十年经历了大规模高密度公寓开发。

在悉尼，开发活动高度集中于规划宽松的区域，例如内城南区、Parramatta走廊以及Ryde一带。与此同时，城市其他区域却长期面临住房短缺。这种开发失衡导致部分公寓市场出现结构性供应过剩。

墨尔本的情况更为典型。2010年代，内城区成为全国公寓建设最密集的区域之一。

而随着高密度公寓项目持续集中开发，部分区域逐渐出现供应过剩的连锁反应。

单元房数量超过真实买家需求，使市场结构明显偏向投资主导，投资者成为主要购买力量。

然而，当投资房比例过高、产品同质化严重时，租赁市场竞争反而减弱，空置率逐步上升，租金回报率被持续压缩。

随着收益下降、资本增值空间有限，部分投资者开始退出市场，进一步加剧了供需失衡，也使这些区域的价格长期陷入停滞状态。

更关键的是，这些区域所建公寓多为小户型、面向投资者设计，而非满足家庭自住需求的稀缺型产品。

当投资需求退场后，缺乏自住支撑的市场便失去主要买盘来源。

数据显示：

多个区域价格低于或接近2016年

新州：悉尼多条高密度走廊出现回落

Haymarket成为跌幅最明显的区域之一，目前公寓中位价为93.6万澳元，低于2016年的123万澳元。

Chippendale当前中位价75.25万澳元，比10年前低约11万澳元。

Ultimo十年累计回落约5000澳元；Zetland与Mascot目前价格仅较2016年高出6000至8000澳元。

Parramatta区域及更西部板块同样表现疲软。Harris Park、Parramatta CBD、Rosehill、Auburn、Guildford和Ermington当前价格普遍比2016年低2万至5万澳元。

North Ryde当前中位价76万澳元，低于2016年的83.9万澳元；Meadowbank与Epping也出现类似回落。

Hills区的Rouse Hill与Kellyville当前价格亦低于10年前水平。

内西区Mortlake价格由91.25万降至82.5万澳元；Sydney Olympic Park与Homebush亦出现十年倒退。

维州：内城公寓供应最密集区域承压

墨尔本内城区是价格停滞最为集中的板块。

Armadale公寓中位价目前为64.15万澳元，低于2016年的86万澳元。

Parkville、Essendon North、Ascot Vale、West Melbourne、Travancore及Abbotsford的价格也接近或低于10年前水平。

墨尔本东区与南区回落较少。Balwyn当前79万澳元，低于2016年的84.55万澳元。

Murrumbeena与Box Hill目前价格低于十年前；Caulfield North与Cranbourne South基本持平。

昆州：仅一处明显低于2016年

昆州仅South Townsville出现价格低于2016年的情况，目前中位价45万澳元，低于2016年的46.25万澳元。

不过，该区域价格已较2021年上涨约50%，显示此前供应过剩正在逐步被吸收。

分析师：

对买卖双方意味着什么？

SuburbData分析师Jeremy Sheppard指出，供应过剩区域“如果只是追求自住功能”，可能提供较好的入市价格。

但他强调，这类市场历史资本增值表现较弱，尤其期房买家往往以高溢价入场，长期回报不理想。

他认为，任何市场都不会永久低迷，随着时间推移，供应终将被消化，但这一过程可能持续多年。

买方中介Michelle May提醒，高层公寓普遍缺乏“稀缺性价值”，当市场出现波动时更难脱手。此外，高层物业通常伴随较高的物业管理费用，持有成本不可忽视。

值得注意的是，澳洲整体房价在过去十年显著上涨。部分公寓价格停滞，并不代表房地产周期失效，而是特定产品在特定供需结构下出现长期错位。

当开发集中、住房产品同质化严重、买盘依赖投资者时，市场更容易出现长期横盘。

随着近年来利率上升、信贷环境收紧，投资者活跃度下降，这些区域的价格恢复速度可能仍将慢于整体市场。

对自住买家而言，这可能意味着更低的入场门槛；对投资者而言，则需要更谨慎评估资本增长前景。