加息与税改双重压力下，墨尔本房市迎变数！年薪$18万家庭贷款额缩水（组图）

随着利率上调与资本增值税（CGT）改革讨论的双重冲击，墨尔本房产市场正面临新的变数。

对于年收入18万澳元的普通家庭而言，其购房预算在一夜之间缩减了数万澳元，引发了买家与投资者的广泛关注。

利率上调后，墨尔本拍卖市场表现稳健，尽管资本增值税（CGT）讨论令投资者不安，PropTrack数据显示初步清盘率为65%。

借贷能力受挤压，买家预算缩水

虽然2月以来的交易活动依然保持韧性，但专家警告，借贷能力缩减与政策不确定性正开始重塑市场行为。

Baseline Financial董事Ari Levinson表示，利率每上升0.25个百分点，家庭借贷能力通常会下降2.3%至2.5%。

以一对年收入合计18万澳元的夫妇为例，其贷款额度已从约92.5万澳元降至90.2万澳元左右。

Levinson指出，虽然两万多澳元的降幅看似不大，但往往决定了买家在竞价时是有底气坚持到底，还是遗憾与心仪住房失之交臂。

Baseline Financial董事Ari Levinson表示，随着进入2月，利率上升正在收紧墨尔本买家的借贷能力。

利率上调对买家造成的损失：Baseline Financial数据显示，一对典型的墨尔本夫妇借贷能力从92.5万澳元降至约90.2万-90.4万澳元。

他还警告称，若利率持续走高，更多家庭可能陷入“抵押贷款压力”状态（即还款额超过总收入的30%至35%）。他建议计划参拍的买家尽早重新核对贷款限额，并在此期间避免产生新的信用债务。

政策疑云笼罩，投资者陷入观望

除了利率压力，关于资本增值税（CGT）改革的讨论也成为焦点。知名买家代理人兼澳洲房产投资专业人士协会（PIPA）主席Cate Bakos指出，虽然普通买家已基本消化了加息影响，但税收政策的不确定性正令投资者感到不安。

高利率与资本增值税讨论重提的双重打击，正在加剧墨尔本买家、投资者和租房者的压力。

Bakos担心，如果打击投资者积极性导致其纷纷退出市场，本就紧张的租房市场将面临租赁房源进一步减少的风险，令租房者的处境雪上加霜。

买家代理人兼澳洲房产投资专业人士协会（PIPA）主席Cate Bakos表示，墨尔本买家已基本消化加息影响，拍卖竞争保持稳定。

与此同时，Alba董事Thomas Mifsud观察到，投资者目前虽有顾虑，但尚未出现大规模恐慌性抛售。

他认为，大多数业主会选择长期持有，并在未来12至18个月内，根据最终的政策走向来调整资产配置策略。

Alba董事Thomas Mifsud表示，投资者正在将资本增值税的不确定性作为未来12至18个月内更广泛资产配置决策的一部分。

拍卖市场表现稳健，高端住宅仍受青睐

值得注意的是，尽管利空消息频传，墨尔本拍卖市场并未显露颓势。根据PropTrack的初步数据，上周已公布的353场拍卖中，清盘率达到65%，成交势头稳健。

尽管最近一次利率上调，墨尔本拍卖市场依然稳健，Balwyn North的33 Stephens St以313.5万澳元售出。

高端住宅市场依然活跃。Balwyn North一处房产以313.5万澳元的高价落槌，Donvale的一处家庭住宅也录得200.3万澳元的成交纪录。

此外，Box Hill North、Mentone及内城区的Brunswick West等地，均有接近或超过170万澳元的住宅成功售出。

6 Bayles Crt, Donvale以200.3万澳元成交，凸显了墨尔本拍卖会对优质家庭住宅的持续需求。

在澳洲储备银行（RBA）加息后，买家依然活跃，Box Hill North的35 Ashley St以179万澳元售出。

由于内城区需求稳健，Brunswick West的113 Whitby St在墨尔本拍卖会上以169万澳元成交。

业内人士表示，虽然部分买家因预算限制变得更加谨慎，但市场对优质房源的需求依然深厚。大多数能够进入拍卖场的竞拍者，在入场前已将更高的借贷成本纳入预期。