澳洲房价为何越来越贵？土地价格25年累计上涨逾500%成关键（组图）

在住房可负担性持续恶化的背景下，专家指出，澳大利亚人或许需要重新思考“如何居住”，才能真正缓解住房危机。

这一观点源于住房产业协会（Housing Industry Association，HIA）与Cotality联合发布的一份最新报告。

报告指出，自2000年以来，土地价格涨幅约为建筑与人工成本涨幅的三倍，成为推动住房成本长期攀升的核心因素。

报告直言，土地成本并不只是“泥土的价格”，而是“将土地转化为可居住用地的成本”。

“在一块土地可以出售之前，必须完成重新分区、接入基础设施以及配套建设，包括道路、供水、排污、排水、电力、开放空间和社区设施等。”报告写道。

这些成本并非由政府财政收入承担，而是通过各种税费、开发费用和附加征费的形式转嫁至新建住宅项目之中，最终由购房者承担。

HIA首席经济学家、报告主要作者Tim Reardon表示，住房成本的长期上升几乎完全由土地价格驱动。

“政府在土地释放、基础设施配套和征税方式上的决策，将基础设施成本、审批延误和规划决定的代价嵌入土地价格之中。”

“这些成本是预先支付的，被计入土地价值，最终由新房购买者承担。”

报告还显示，2000年至2025年间，未开发用地（greenfield land）的平均地块价格上涨超过六倍，进一步推高了整体住房成本。

然而，并非所有专家都认同“土地成本上升主要源于制度因素”的判断。

RMIT大学城市研究中心主任Libby Porter教授指出，土地本身具有高度稀缺性，并非可以简单通过政策调节增加供应。

“土地是高度缺乏弹性的资源。我们无法创造更多土地，而且还受到地形、洪水风险、丛林火灾风险等自然条件的限制。”

她认为，将土地问题完全归因于规划制度过于简化。

建筑成本在疫情期间异常增长

在讨论住房成本构成时，建筑成本也成为焦点。澳大利亚储备银行数据显示，2019年至2024年间，住房建筑成本上涨近40%。

Reardon认为，这一快速上涨属于疫情期间的异常现象。

自2000年以来，建筑成本累计上涨约161%，基本与通胀水平相当。他指出，疫情期间的封锁措施、全球供应链中断以及贸易受限，导致建筑材料成本短期飙升。

“随着经济恢复正常，我们正回到更常态的周期，建筑成本增速再次接近通胀水平。”

“但土地价格的涨幅仍然是通胀的两倍。”

澳大利亚住房与城市研究院（AHURI）负责人Michael Fotheringham表示，住房成本的三大核心因素分别为土地、建筑材料和劳动力。

他认同建筑成本涨势正在趋缓，但指出劳动力短缺仍然是长期挑战。

“我们可以培训更多人进入行业，但问题在于很多人并未长期留在建筑行业发展。”

他还指出，行业正在探索新的建造方式，例如预制建筑、创新材料和3D打印技术，以提高效率并降低成本。同时，全球材料供应在后疫情时期有所改善。

住房模式或需转型：

提高密度成为焦点

报告还指出，基础设施成本的上升已明显拖慢住房开发进度。

联邦政府在上一年度预算中承诺拨款约10亿澳元，用于支持各州建设道路、能源、排污及供水等基础设施，以缓解住房供应瓶颈。

Reardon表示，这是联邦与各州合作应对住房供应问题的积极信号，但政策见效仍需时间。

报告还提出，土地“稀缺”在一定程度上是由规划制度和监管框架造成的“人为问题”。

不过，Porter对此表示反对。她指出，近年来监管实际上在放松，而非收紧，并警告若过度削弱规划监管，可能导致更多住宅建在洪水和丛林火灾高风险地区。

“我们可能正在将未来的风险转嫁给家庭本身。”

“良好的土地监管存在的意义，是为了保护这项有限且共享的资源。”

Fotheringham则从需求结构角度提出，澳大利亚人或许需要改变传统居住观念。

根据最新人口普查数据，约70%的澳大利亚住房为独立式住宅，而平均每户居住人数仅约两人。

新州和维州近期已推出相关改革措施，简化审批流程并鼓励更高密度开发，但此举也引发部分居民反对。

“我们需要更多思考如何提升城市密度，”他说。

他指出，持续向城市外围扩张不仅增加基础设施成本，也延长居民通勤时间，加重生活负担。