加息致买家借贷能力缩水$36000！专家警告：这一点必须小心（组图）

专家近日发出严厉警告，部分购房者在使用过时的贷款预批额度参加拍卖并成功竞买后，正由于无法获得足额贷款而面临巨大的财务风险。

部分拍卖会竞买人持有的贷款预批额度可能已经过时。图片：Julian Andrews。

房贷经纪人指出，全澳范围内都有买家在依据不再准确的预批额度进行出价。

这种信息的滞后意味着，许多人在拍下心仪房产后，才愕然发现银行无法批下预期数额的贷款。

房贷经纪人兼Eventus Financial创始人Alex Veljancevski表示，澳联储每次上调官方利率，都会将更多潜在买家推向风险边缘。

他解释称，预批只是特定时刻的财务记录，而非最终保障，它取决于签发时的收入、支出及利率环境。

当利率波动时，贷款额度也会随之变动，但许多买家直到为时已晚才意识到这一点。

澳联储在2026年3月将现金利率上调至4.1%。受全球局势及通胀压力影响，经济学家预测未来仍有加息可能。

研究表明，利率每上升0.25个百分点，中位数收入家庭的贷款能力就会削减约18,000澳元。

这意味着，仅今年的两次加息，就已让普通借款人的购房预算缩水了约36,000澳元。

因此，即使是3个月前的预批额度，现在也极可能无法获得银行的最终批准。

Veljancevski提到，他看到一些持有去年底或2026年初预批的买家，仍盲目将其视为有效额度，在未重新检查财务状况的情况下便冲动竞拍。

你确定你持有的贷款预批是正确的吗？图片：Rohan Kelly

由于拍卖成交通常是无条件的，不像私下协议出售可以包含融资条款作为防线，因此拍卖中的违约风险最大。

在法律上，拍卖获胜者有义务完成交易，无论最终获批的贷款是否低于预期。

Veljancevski警告称，一旦在拍卖中胜出，贷款机构会根据当前利率缓冲重新评估收入与负债。

如果利率在此期间已经上升，获批金额缩水将导致买家不得不疯狂拆解资金填补缺口，甚至可能导致整个交易因无法交付而彻底违约。

值得注意的是，购房者必须区分不同银行的规则差异。

虽然绝大多数机构提供90天的预批有效期，且部分机构会按原始条款评估，但并非所有银行步调一致。

Veljancevski强调，有些机构即使在90天有效期内也会随利率波动重新评估贷款能力。

一旦预批过期，无论何种情况都将按新规执行。这种特定立场往往不在官网公开，买家需要主动核实。

Alex Veljancevski 表示买家需要关注其预批条款。图片：Daniel Sommer Photography, The Dale Studio Chippendale。

针对当前动荡的市场环境，Veljancevski建议买家必须随时掌握预批状态。

他表示，无论加息还是降息，每次利率波动后都要第一时间向银行或经纪人核查额度。即便利率下调，及时更新预批也能帮助买家重新规划更充裕的预算。

数据显示，即使微小的利息波动也有实质影响，仅3月加息后，73万澳元的平均新贷款，其月供就增加了117澳元。

他最后提醒，随着加息预期的持续，在不了解真实贷款能力的情况下贸然入市，是在承担完全可以避免的破产风险。