海外收入怎么用来贷款：中国大陆、香港、新加坡三地折扣率与文档清单

RBA 4 月议息维稳之后,留学家长想用国内收入帮孩子在澳贷款的咨询又多了起来。海外收入认定从来不是“全额接收 vs 全额拒绝”的二元问题,而是“打几折 + 要哪些证明 + 能不能算 serviceability”的三层规则。今天把中国大陆、香港、新加坡三地工资在四大行的折扣率与文档清单一次列清楚。

01、三地工资折扣率对照

中国大陆工资折扣率最低,因为银行对人民币 → 澳元的汇率波动 + 资金出境合规两个风险要做缓冲。香港因为是 Major Bank Deposit Currency 之一,折扣相对宽松。新加坡享受 80% 同档高折扣,几乎接近本地工资水平。

02、实际能贷多少：三个真实测算

家庭 A:中国大陆夫妻年薪 RMB 100 万

折澳元约 A$ 22 万。CBA 按 60% 计 = A$ 13.2 万 / 年可计入收入。30 年期 6.14% 利率下,大致 borrowing capacity 约 A$ 88-95 万 (扣除生活成本 + 现金缓冲)。

家庭 B:香港夫妻年薪 HK$ 200 万

折澳元约 A$ 38.5 万。NAB 按 75% 计 = A$ 28.9 万 / 年。同样口径 borrowing capacity 约 A$ 195-210 万 。

家庭 C:新加坡夫妻年薪 SGD 30 万

折澳元约 A$ 33.5 万。ANZ 按 80% 计 = A$ 26.8 万 / 年。borrowing capacity 约 A$ 180-195 万 。

银行用申请提交日的市场汇率算,不是合同执行日。汇率短期波动 ±5% 直接影响 borrowing capacity ±5 万级别。

03、文档清单:四大行通用 + 客户朋友常漏的三件

基础文档(都要)

最近 3 个月工资单(中英文翻译公证)、雇主信(中英文)、最近 12 个月银行流水、当地报税记录(中国是个税完税证明、香港 IRD 报税记录、新加坡 IRAS 表)。

中国大陆专属

“个人所得税完税证明”必须是国税局出具的电子版 + 公证翻译。CBA 和 NAB 还要求“五险一金缴纳证明”作为雇佣关系真实性的二次验证。社保是公开核查项,雇主造假被发现整笔贷款拒批。

香港 / 新加坡专属

香港要 MPF(强积金)缴纳记录最近 12 个月;新加坡要 CPF 缴纳记录最近 12 个月。这两份是核心稳定性证据,缺了银行会怀疑 employment 真实性。

所有翻译必须是 NAATI 认证翻译师(澳洲本地)。从国内带过来的“翻译公证”通常不被四大行接受。

自雇 / 个体户:门槛抬高 50%

如果客户朋友是国内自雇 / 公司股东,折扣率再低 10-15 个百分点,且必须 provide:

公司营业执照(英文翻译)、最近 2 年公司审计报告(中英文)、最近 2 年企业所得税完税凭证、最近 12 个月分红 / 工资发放凭证、个人持股证明。

这一类客户朋友走 CBA 和 NAB 通过率较稳。Westpac 与 ANZ 对自雇主体的境外结构相对保守。