澳洲这30个区，房价敲响警钟（组图）

澳洲联邦预算中针对投资房税收优惠的改革方案，正在引发房地产市场对于部分地区房价走势的担忧。

最新研究显示：全澳已有30个以投资客为主房地产市场区域，被认为最容易受到政策冲击。未来房价可能长期停滞，甚至失去上涨动力。

房地产数据机构FoundIt Property Data Solutions最新分析指出：昆州、西澳和新州部分高度依赖投资者买盘的区域，在负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）优惠收紧后，可能面临需求回落。

其中，昆州受影响区域最多。

位于布里斯班湾区的Thorneside的公寓被列为风险最高市场之一。当地公寓中位价约75万澳元，租金回报率约4%，近三成住房用于出租。与此同时，当地挂牌量三个月内暴增55%，房屋挂牌出售时间也明显拉长。

此外，Kilcoy、Cooloola、Hermit Park、Pialba、Urangan等地独立屋，以及Redcliffe、Golden Beach、Inala等地公寓，也被列入高风险名单。

西澳方面：Busselton East独立屋市场最脆弱，其后包括Spearwood、Dianella South、Hamilton Hill等区域。

新州则包括Tuncurry、Urunga、Forster、Batemans Bay等地独立屋，以及Blacktown North、Warilla、Corrimal、Wollongong East等地公寓。

根据联邦政府今年5月预算案提议：从2027年7月1日起，新购买的二手投资房将无法继续享受负扣税优惠，同时资本利得税折扣也将被削减。

政府表示，希望借此让更多首次置业者进入市场，预计未来十年可新增约7.5万名首次购房者。

不过，FoundIt研究主管Kent Lardner认为：政策影响不会平均分布，而是会集中打击那些高度依赖投资者支撑的市场。

他说：这些市场过去主要依赖投资客撑起买盘，一旦贷款政策收紧，冲击会最明显。

报告指出：很多被列入高风险名单的区域，本身房价已经远超当地普通首次购房者承受能力，部分地区房价甚至达到当地收入的7倍以上。这意味着，即使投资客退场，自住买家也未必能顺利接盘。

目前银行贷款方面的调整也已经开始。包括Macquarie和Westpac在内的银行，已开始重新评估投资者贷款能力和借贷标准。

Lardner表示：更可能出现的情况并不是房价暴跌，而是部分区域进入长时间 “横盘” 。

他说：更现实的情况，是这些依赖投资者的市场长期停滞，而不是顺利完成从投资客到自住买家的转换。

另一家研究机构InvestorKit也警告：高密度公寓市场风险尤其明显。

该机构高级研究分析师Junge Ma表示：最危险的并不一定是投资者比例最高的地区，而是多种风险同时叠加的市场。

她表示：一些房价较低、租金回报率较高的投资区，反而可能更有韧性，因为首次置业者和自住买家有机会部分填补投资需求下降后的空缺。

相比之下，一些高端公寓市场则更依赖高杠杆投资者，一旦融资能力下降，市场更容易受到冲击。

InvestorKit认为：新州Waterloo目前风险最高，因为当地高端公寓市场高度依赖投资者，而且供应量集中。

此外，新州的Zetland、Rhodes，维州的Docklands、Southbank、墨尔本CBD，以及昆州的Newstead、Fortitude Valley、Teneriffe和Broadbeach，也被点名为较脆弱区域。