悉尼领跌全澳！房价跌幅超越墨尔本，大批投资者正在撤离（组图）

上月，受借贷成本走高、消费者信心走弱及投资活动降温的多重压力叠加，悉尼房价跌幅加速至0.9%，超过墨尔本，一跃成为全国跌幅最大的城市。

数据提供商 Cotality 指出，悉尼5月份房价跌幅虽仅略高于墨尔本的0.8%，但鉴于其成交量下滑更快、对投资者买家的敞口也更高，新州首府势将领跌全国房市。

前景不明：5月，悉尼房价跌幅超过墨尔本。图片来源：Getty

两大城市跌势分化

Cotality 研究主管 Tim Lawless 直言：“悉尼的跌势会逐步甩开墨尔本。”

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 对此表示认同，并指出，每当市场情绪转向，悉尼受到的冲击往往更为剧烈。“悉尼会跌得更快，”她说。

Cotality 最新数据显示，两大城市房价加速下跌，已拖累首府城市房价整体在5月份录得0.1%的跌幅，这也是自去年1月以来该指标首次转负。全国范围内，房价整体保持平稳。

从成交量来看，悉尼较上年同期减少17%，墨尔本则下降14.2%。

值得注意的是，墨尔本在两大城市中仍属弱势一方。过去五年，其房价仅上涨3.3%，远低于悉尼的17%。

多重逆风同时来袭

Lawless 表示，此轮楼市下行与以往周期有所不同，并非单一因素所致，而是多重压力同时涌现。“我们正面临一系列逆风——利率上升、全球石油危机，如今联邦预算案的公布又似乎在投资者占据需求很大比重的时期抑制其积极性。”

他指出，联邦预算案宣布将负扣税及50%资本利得税折扣的适用范围限制于新建住房投资，对新州的打击将最为沉重——因为新州的投资者买家集中度全国最高，其投资房贷承诺按笔数计占全州总量的43.9%，高于41%的全国平均水平。

租金回报率低，投资吸引力下降

租金回报率偏低，是悉尼面临的另一大隐患。5月份，悉尼住宅总租金收益率仅为3.2%，在所有首府城市中垫底。算上维护、物业、空置和保险等成本，投资者还会再损失约一个百分点的收益，而当前房贷利率约为6.4%。

“对投资者而言，典型收益率与债务成本之间存在相当大的落差，”Lawless 说。

相比之下，墨尔本的平均租金收益率为3.9%，高于悉尼。Conisbee 指出，墨尔本虽面临类似压力，但存在一个关键差异——投资者已大规模撤离墨尔本，该市场的资金外流早已发生。“悉尼的外流情况还没那么严重，但这将成为悉尼接下来面临的压力。”

供不应求，或为房价兜底

不过，Conisbee 也强调，澳洲长期的住房短缺将为房价下行提供一定支撑。建房成本依然极高，叠加持续增长的人口，使得供不应求的局面短期内难以改变。“尽管利率变动、市场情绪变化以及其他情况正在发生，但供应缺口依然存在，”她说，“这也是为何房价跌幅未必如人们预想那般大的原因之一。”

与此同时，布里斯班、珀斯和阿德莱德等规模较小的首府城市5月份仍在上涨，但更高的利率及负担能力限制正在拖慢其增长步伐。Lawless 表示：“中等规模的首府城市正在失去增长动力。”