坑！澳财政部租金预测遭现实打脸，平均周租暴涨$20

联邦财政部长Jim Chalmers在5月公布的预算案，如今带来了苦涩的果实。摄影：Keegan Carroll

财长Jim Chalmers宣布政府调整负扣税和资本利得税政策——这与此前的承诺相悖——时，曾向澳洲民众保证，最坏情况下租金每周只会上涨2澳元。

对于本周得知今年6月季度租金涨幅远超这一数字的数百万澳洲人来说，这份基于财政部模型的估算显得格外苍白无力。

最新数据显示，悉尼租金平均每周上涨50澳元，是Chalmers预算案预测的25倍。同期，布里斯班租金周涨20澳元，阿德莱德和堪培拉周涨10澳元，全澳首府城市平均周涨20澳元。

政府方面表示，现在就将涨幅归咎于政策变化还为时过早。但市场分析师并不认同这一说法——他们指出，房东们已经在提前涨价，原因是市场预期取消新购投资房负扣税将影响住房供应，而目前租赁空置率仍徘徊在1%左右。

“各地空置率都很低，这仍然是一个房东主导的市场，”一位经济学家分析道，“租金上涨表明，只要市场条件允许，房东就会迅速提价，而这种情况恐怕只会愈演愈烈。”

独立经济学家和前财政部官员（如Peter Downes）向参议院调查提交的替代模型，结果更接近实际——尽管仍偏乐观。据他们估算，到2029年租金可能上涨约6%，每周租金成本将增加约38澳元。

房地产专家本周警告，鉴于全国空置率已接近历史低点、住房供应持续受限，租户未来恐将面临更严峻的租赁市场。

“在成熟区域，一旦某处出租房被出售，它往往不会被新的出租房源替代，”一位分析师说，“这意味着租赁房源在不断流失。多数地区空置率本就紧张，结果就是租金将持续走高。”

在试图解决“首次购房者难与投资者竞争”这一问题的过程中，艾博年和Chalmers似乎又制造出了另一个难题。

政府的本意，是通过取消对购买现有住房的投资者负扣税优惠，引导资金转向新建住房。但这一政策忽略了一个现实：建筑成本正以远超通胀的速度节节攀升。

随着全国房价即将连续第四个月下跌，挂牌量和拍卖清盘率大幅萎缩，投资者对委托建造新房愈发谨慎——建成后的房屋，其价值可能还不及建造成本。

正如联盟党所指出的，工党酝酿取消负扣税、大幅改革资本利得税的想法已有十年之久。Bill Shorten与时任影子财长Chris Bowen曾在2016年和2019年大选中推出相关政策，但均遭选民否决。

在工党赢得2022年大选之前，这些政策被搁置一旁。彼时，总理艾博年在竞选期间多次向选民保证不会推动改革，随后却表示“我们改变了立场”——这一说法与他在2024年回应第三阶段减税争议时的态度如出一辙，同样难以令人信服。

取消霍华德政府时期推出的50%资本利得税长期折扣，以及负扣税规则的调整，反而让那些持有“祖父条款”投资房的业主更倾向于尽可能长期持有房产。这一趋势已经引发买家抵制情绪，导致市场挂牌房源数量大幅萎缩。