40年来最大房市调整将至？Westpac预测新税政将导致投资者暴跌34%（组图）

一家澳洲主要银行预测，住房市场的新投资者活动将下降逾三分之一，一位资深经济学家更警告，澳洲即将迎来“40年来最大幅度的楼市调整”。

Westpac周二发布的最新住房预测报告指出，资本利得税（CGT）和负扣税政策的调整“削弱了住房新投资的相对吸引力”。该行经济学家预计，相关改革将使市场上的短期投资者活动减少34%，并推动资金转向可豁免上述变动的新建住房。

报告还预测，新税收政策可能导致住房成交量下降20%，各大首府城市的房价增速也预计将在2026年陷入停滞。事实上，在利率攀升、通胀高企以及伊朗战争带来的重大经济压力下，今年楼市本就已明显放缓。

MacroBusiness首席经济学家 Leith van Onselen 直言不讳：“我认为房市的地板正在被抽走，我们正面临至少40年来最大规模的住房调整。”他在《The Karl Stefanovic Show》节目中补充道，这一调整幅度预计约为8.2%，但如果全国房价出现两位数跌幅，则将远超这一水平。

Westpac 至 2030 年的住房信贷预测。Picture: Supplied

Westpac数据显示，投资者目前占信贷总量的9.5%，预计到2028年这一比例将降至4%。不过，该行经济学家同时指出，对新建成住宅的投资“预计将从20%上升至约40%……尽管投资者活动总量有所下降”。

作为引导市场向自住业主和首次购房者倾斜的重要举措，艾博年政府计划取消所有在2026年5月12日之后购买的投资房产的负扣税资格。联邦财长Jim Chalmers已于周四向议会提交了相关立法。

改革是“火上浇油”

负扣税允许房产投资者将出租房产的亏损——如维修费或房贷月供缺口——用于抵扣应税收入。根据政府改革方案，目前针对持有超过12个月资产所适用的50%资本利得税折扣，也将从2027年7月起被基于通胀的计算模型所取代。

此前政策的批评者认为，正是这种机制助长了投资者的房产投机行为，推动过去数十年全国房价节节攀升。

van Onselen认为，税改叠加通胀、失业率攀升以及2026年迄今的三次加息，对正在走软的房价而言无异于“火上浇油”。

Leith van Onselen。Picture: Supplied

财长 Jim Chalmers 周四提出改革。Picture: NewsWire / Martin Ollman

“我与房地产经纪人交谈……他们都告诉我，市场已经死气沉沉，底部已经塌陷，”他说。

这位前财政部官员表示，尽管如此，他个人支持住房投资税改，希望房价下跌能够惠及年轻一代。“如果你是尚未购房的首次购房者，我想那些人多少会感到高兴。但如果你是市场上的投资者，显然这不是什么好消息；如果你是租房者，可能也算不上好消息。”

“房东主义”的兴起

Westpac本周还提出，税改的一个潜在后果，是租赁市场将逐渐走向“房东主义”——即市场租赁住房的供应，日益由少数将此视为主要收入来源的个人和企业所主导。

随着普通投资者退出购房市场，Westpac预测，有能力多年承受亏损、最终从负扣税政策中获益的大型企业和超级富豪，将被这一领域深度吸引。

Westpac 对住宅价格增长的预测。Picture: Supplied

报告指出：“在一个房产投资组合内仍可实现负扣税，即用一处房产的净租金亏损抵消其他出租房产的租金和资本收益。这意味着拥有多处出租房产的业主可以将亏损摊至整个投资组合，而仅持有一两处房产的业主则只能将亏损向后结转。随着时间推移，出租房产的所有权有可能越来越集中在专营此项业务的人手中，无论是个人房东还是企业和机构。”

各大首府城市的房产市场一直在降温。

房地产业内人士已对这一趋势发出警示，认为大型企业乃至养老金基金公司都可能成为更强势的房产投资主体。贷款经纪人 Lachlan Williams 本月向news.com.au表示，随着普通投资者纷纷退场，各首府城市已转变为买方市场。

“而这正好给了那些大机构机会，”他说，“所有主要投资者都会利用市场恐惧逢低吸纳。最终，有现金的人总是获利最丰——这一点，任何时候都不会变。”