年末盘点【下】: 2017年悉尼涨幅最差的五大区域 I 大悟看房日记76
前言
不知不觉地，2017年的《大悟看房日记》专栏将进入收笔阶段。截止到今天，此专栏已经连载3年有余了。作为此专栏的作者，悉尼上北区100%看过，下北区100%看过，悉尼上东区90%看过，悉尼内西区80%看过，悉尼北偏西70%看过，悉尼下东区50%，总体来讲，悉尼中位价过100万的区域70%我都看过写过了。
作为大全主编，我认为这是一个倔强而不在意阅读量的专栏，因为它从不取悦任何人，所以也是最不受时效影响的文字，在此感谢所有喜爱这个专栏的读者一如既往的支持！
2017年《大悟看房日记》全年总结盘点分2篇，上篇为《2017年悉尼涨幅最好的五大区域》，下篇为《2017年悉尼涨幅最差的五大区域》，入榜的区域全部为2017年走过的区域，评判标准以独立屋为主。
上期链接：年末盘点【上】: 2017年悉尼涨幅最好的五大区域 I 大悟看房日记75 （原创）
2017年悉尼涨幅最差的五大区域
第五名：Milsons Point
方位：悉尼下北区 （距CBD 4.2公里）
公寓中位价：190万澳币
公寓过去1年涨幅：13.08%
区域点评：
这是唯一个我用公寓中位价作为入榜的区域，因为Milsons Point的独立屋不足8套，剩余全部是高层公寓。其作为全悉尼最贵的高密度公寓群，顶级水景区域，说实话，我个人对于此地儿，却并没有很感冒。
对于这种花个大价钱买个视力没啥问题都能看到景色的，却又没啥底蕴的区域，第一，没啥难度，第二，机会成本较高。
在我心中，一个好的区域应该是接地气的，一个好的区域应该是外地人看不太懂的。而对于高级混凝土构建的Milsons Point来讲，这里除了周末集结了大批外地游人，乱哄哄的以外，根本就没有一处让人安安静静可以读书的地方。
写到这，肯定会有人嗤之以鼻，擦，就你会装逼。你先甭来劲，来看个例子，以下是我在10月月结会上的宣讲案例。
一套此区域4房水景公寓在10月份以491万澳币售出，户型景观都没啥问题，开发商是Mirvac，顶级的配置，2004年售价262.5万澳币，距今13年，涨幅还没有到100%，而2004年245万澳币在下北Northbridge买一栋带地的独立屋，在2015年就已经571万售出了，而今天此物业的价格已经逼近800万澳币了。
市场对每个人都很公平，如果你喜欢在这里自住，cut off the crap, buy it in, but if you are an investor, it is your opportunity cost to take.
当然年涨幅13%，并不是一个很差的成绩，如果在200万以下，也许这里的优势很高，但再高的话，也许你有更好的选择。毕竟，超高预算的顶级物业面对的人群和独立屋相比，还是要窄一些的。
区域看房日记链接：
Milsons Point悉尼下北区┃大悟看房日记65（原创）
第4名 Randwick
方位：悉尼下东区 （距CBD 5.8公里）
独立屋中位价：240万澳币
独立屋过去1年涨幅：7.35%
区域点评：
Randwick对于在新南威尔士大学上学或毕业的人来讲会更加熟悉，位于Randwick大区的Randwick，是面积最大的一个区，因此物业的放盘量也比较高，同区中还有Maroubra, Kensington，Little Bay等，尽管以上这些区换我，因为文化差异和个人喜好的因素，还是不太能会自住，但是我还真是会考虑买入的，因为涨幅超猛，可是Randwick，论涨幅实在是乏善可陈。
作为悉尼下东的一个Town Centre区，一个排屋区，我只能说，“街区感”是和其房价不匹配的，论氛围，无法和Paddington的有条不紊比，更不能和Bondi Junction的热情洋溢相比，按照如今流行的词，缺乏“辨识度”。
同区内，Kensington涨幅要比他高很多，而且售价无论独立屋还是公寓，都让人咋舌，这是作为一个投资人我的感受，250万档中位价区域，与其Randwick，我努努力会考虑Kensington亦或者Bondi。
预算越高，人就会越挑剔，这是Randwick最大的问题，因竞品更出色，除非你穿纸尿裤时就在这，否则，别和我谈信仰！
区域看房日记链接：
第3名 Coogee
方位：悉尼下东区 （距CBD 7公里）
独立屋中位价：270万澳币
独立屋过去1年涨幅：4.1%
区域点评：
如果大家看今年4月份我写的此Coogee的看房日记，在2016年其房价涨幅是可以的，达到了22%多，可是如今，其中位价并没有发生太大的变化。
Coogee绝对是西人热衷的区域，但是中位价就是中位价，根据交易价格所推演出的理性结果。同样位于Randwick大区的Coogee, 其过去1年独立屋房价在全区中涨幅排名倒数第一。
Coogee拥有很棒的海滩，一眼望出去看的是外海，因此这里过600万的顶级豪宅（占地一般）是有的，但不是有600万的买家都能随时在这找到合适的物业的，这是顶级市场的问题，因此别跟我谈溢价，穷区才没溢价呢。
对于这样有鲜明特点的区域，我只能说2017年不是Coogee独立屋的一年，但我并不会因此就将它排除在外。
顺便说一句，Coogee的公寓涨幅在2017年涨幅为15.3%，秒杀悉尼70%的公寓区，十分惊人。
区域看房日记链接：
Coogee/Bronte悉尼下东区┃大悟看房日记56（原创）
第2名 Greenwich
方位：悉尼下北区 （距CBD 8.6公里）
独立屋中位价：240万澳币
独立屋过去1年涨幅：1.19%
区域点评：
了解我的朋友都知道，我个人很喜欢下北区，很多买家中介的客人我也比较建议他们预算达标首选下北，交通便利，人口组成较好等等就不细数了。
我绝不是因为Greenwich此次涨幅不够才落井下石，因为在悉尼下北岸中，我个人最不喜欢的区域，的确是这里。
从自住角度来讲，区域的坡度太大，给人很吃力的感觉，房屋多数较旧，最主要的是，区域内有个大炼油厂，10几个大油罐子不偏不倚地，全部坐落于此。
从投资角度来讲，这里的投资行为不够活跃，对于任何区域，投资行为不够活跃，除非其逼格超高如上东Point Piper等地儿，否则价格没有经过翻炒是很难上扬的。
区域内的公寓涨幅也是一般，不到10%，靠水的吧，还得越过大油罐子才能看到，不看油罐子，朝向又一般，较新一点的吧，全靠Pacific Hwy，你说吧， 叫哥咋和你好好相处？
“买不买比买在哪重要！”这话的确是我原创的。
你说你都买了，来找我求安慰，我能说啥？按剧本说呗！但是吧，买还是需要点心眼和技术含量的。缺啥还不补，不就是缺心眼了么？是这个理儿吧。
区域看房日记链接：
第1名 Castle Cove
方位：悉尼下北区 （距CBD14公里）
独立屋中位价：240万澳币
独立屋过去1年涨幅：0.46%
区域点评：
Castle Cove可能是Willoughby大区内最没有名气的一个靠水小半岛了。过去1年房价涨幅排名大区倒数第一。
在250万档的同区中，Willoughby涨幅17.4%，North Willoughby涨幅18%，Chatswood15.8%，你有没有啥体会？
买房子可以有个性，但不建议太有个性。孔子也说过“不要拿无知当个性”，就是这个道理，我真有个同学叫孔梓。
每到一个区的时候，如果没有催生我灵感去动笔，我就会继续开车转，写这个区的时候，我就一直在转... ...
大家都喜欢吃澳洲皮薄香甜的大橙子，如果把半岛比喻成橙子，那Castle Cove甜不甜依人口味，但是皮那是相当厚，因为全是树。
Castle Cove与以上的Greenwich雷同，也是缺乏投资行为的区域，房子转手率是很tricky的，太多肯定不好，太少也同样有其弊端。
区域看房日记链接：
Castle Cove/Middle Cove悉尼下北区┃大悟看房日记71（原创）
后记
刚入市的买家，无论预算，可能对于如以上的数字会很敏感，我也有过相似的感受，但实际上，一个区不可能一直涨得好，也不可能一直涨得很差。多数买家握着自己的预算，都需要去横向比较，去考量同样的价格是否还有更好的选择。我坚信，再烂的房子，只要价格公道，它依然可能性价比很高。
比如，我最近有一位买家中介的客人，关于房产，只提出2点：1，区要好，2，房子越旧越好。因为他自己知道如何去翻新，但我相信多数人都不清楚如何去操作，所以这样的物业也不可能适合大多数人。
2017年的房产大市即将褪去，不知道今年热衷于澳房的买家过得好不好？也许有的人买到了自己梦寐以求的家，也许有的人被限购及贷款搞得焦头烂额，而有的人还在等待着抵澳后自己安心的那个小窝... ...
房子，可以是眼前的苟且，也可以是诗和远方。因为它毕竟只是人一生中很小很小的一件事，房产，在幸福面前，并不意味着一切。做任何事情，做了就做了，接受自己的决定，并期待着未来的美好，我想，这才是当房产走进我们每一位人生活中最有意义的一件事情吧。
至此，《大悟看房日记》2017年要先告一段落了，感谢大家一直以来的抬爱，希望明年这个专栏能为大家带去更多有关澳洲房产的那点事儿。
再次感谢。
大悟
于悉尼
2017年 夏
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