澳洲高房价玄机：悉尼购房者为分区制多掏49万澳元

去年7月，墨尔本一块土地被一家中国开发商以4亿澳元的“天价”收购。令市场折服的不仅是成交价本身，更是这块地升值的速度：2004年这块地的卖家以1450万澳元购得此地，十三年后，这块地的价格翻了二十多倍。

与地价密切相联的，是房价。近年来澳洲房价迅速飙升，从供给方面分析，人们普遍认为是土地供应不足造成的。

然而澳央行本周四发表的一项研究称，澳洲实施多年的土地功能分区制（zoning rules，以下简称“分区制”）对房价影响甚巨，其加在悉尼购房者身上的平均负担为49万澳元，而且未来这一负担还会更高。

分区制是澳洲城市规划非常重要的一个部分。分区的主要目的是为了将不适合在一起的建筑类型进行规划分割，优化城市基础建设与规划，内容是限定在某一个特定的土地上能开发的建筑类型（居民房、工业用房、商业用房、农业用房），建筑密度（单个居民房或者是高密度的居民公寓楼），高度，最大的建筑占用面积，建筑物在该土地上的位置，绿地规划，道路规划以及停车要求。

根据澳央行的研究，分区制带来的购房成本是政府土地使用法规施加的溢价，是超出土地边际成本的部分，或者说是超出建造新房所需实际成本的部分。央行称之为“行政稀缺性”的成本。对购房者来说，这是他们所支付的最大的“税”。

研究报告称，在悉尼，分区制占到了土地成本的73％，它将独立屋的平均价格从67.1万澳元推到了116万澳元。

澳洲其它一线城市也存在类似的情况，只是程度稍轻。墨尔本的分区制成本为32.4万澳元，布里斯班为15.9万澳元，珀斯为20.6万澳元。

报告中举了一个例子。墨尔本西部一处363公顷的土地被重新分区，去年7月一家中国开发商以创纪录的4亿澳元价格购得此地。而在一年前尚未重新分区时，这块地的价值为1.2亿澳元，这块土地原卖家2004年购买此地的价格为1450万澳元。

“由于分区变化造成土地价格大涨，并不支持因土地供应不足导致房价高涨的观点。”报告说。

研究者强调，他们对分区制成本的估算并不表明如果没有分区制，房价会下跌相应的幅度。澳洲的城市尤其是悉尼的实际土地成本高于海外，因此，即使没有分区制，澳洲的住房相对于其他国家分区宽松、土地稀缺、人口稀少的城市来说仍然较贵。但是，在过去的二十年里，分区制对澳洲房价的影响在急剧增加。

研究还表明，分区制对公寓价格同样影响很大。在悉尼，购买公寓的分区制成本大约为39.9万澳元，墨尔本为12万澳元，布里斯班为11万澳元。

研究者进一步警告说，住房需求的增长可能会与分区制结合得“更加紧密”并继续对房价施加上涨压力。而通过提高建筑高度，或改善交通基础设施等措施，可降低分区制的粘性，从而缓解房价上涨压力。