拍卖房源激增，富人区涨幅放缓，澳洲房价明年还能涨下去吗？

随着悉尼和墨尔本拍卖房屋数量创下历史新高，并且买家人数因圣诞假期临近而减少，截至12月19日两周的拍卖清盘率出现明显下降。

CoreLogic的数字显示，全澳范围内，截至12月11日一周，共有4970套房屋拍卖，高于前值4153套，为2008年开始追踪数据以来的最高水平；而刚刚过去的一周，全国的住房拍卖清盘率为63.4%，较10月初的峰值下降了21个百分比。

与此同时，澳大利亚一些传统富人区的房价开始出现上涨乏力的迹象，例如悉尼的Woollahra和墨尔本的Stonnington等。

Lavender Bay的豪宅游艇码头，图/Mansion Global

按房屋价值计算，悉尼和墨尔本排名前25%的住房市场涨幅，相比低价房市场分别要落后0.7和0.1个百分点。

房源涌入市场，而向来上涨快于整体市场的高端房产涨幅也开始放缓。明年澳大利亚房地产恐怕难以延续今年的“暴涨”趋势，是否能够有持续的增长也是一个未知数。

全澳最贵20个邮区都在悉尼

事实上，在经历了疫情爆发初期的低迷，在房地产市场复苏后，传统富人区房价的回升要高于一般的区域。

根据房地产广告平台Domain在2021年第一季度发布的报告，悉尼一些原本房价就高于全市中位数水平的地区，在整个2020年中房价涨幅要明显高于房价低于中位数水平的地区。因为前者的居民抗风险能力较强，较少在经济低迷时期“抛售”房产以减轻经济压力。

而且，由于高收入家庭受到疫情影响较小，当经济复苏，他们有能力马上能抓住房价上涨的机会，利用金融杠杆——也就是银行贷款，来购买房产。

最新的Domain 数据显示，全澳住房价格最贵的20个邮区都在悉尼，集中在当地的东部郊区、北部海滩和北岸地区（north shore）。海滨和学区是富豪们最看重的购房需求。

排名前 20 的邮区中有 6 个的房价中位数高于 500 万澳元，12 个的中位数价格高于 400 万澳元。

包含著名的Bellevue Hill 在内、邮编为2023的邮区是澳大利亚住房价格最昂贵的地区，房价中值已经上涨到716万澳元。

该地区举例悉尼中央商务区（CBD）5公里左右，根据《澳大利亚金融评论报（AFR）》报道，在过去12个月中，那里仅有35套住房交易。其中位于18 Victoria Road的庄园在10月以2090万澳元价格成交，同一条街道上的144号，也在2月以1997万澳元售出。

18 Victoria Road，图/Domain

The Agency 的联合创始人本·科利尔（Ben Collier）表示，Bellevue Hill可能是悉尼高端住房市场中房价增长维持时间最长的区域之一。

2023邮区的居民也是澳大利亚最富有的人群之一，居民平均年收入为173,278澳元。现在或曾经居住在这一区域的名人包括皇冠度假村（Crown）的大股东帕克（Packer）家族、媒体大亨默多克的长子拉克兰·默多克（Lachlan Murdoch）、知名股票经纪人雷内·里夫金（Rene Rivkin）、演员兼制作人托妮·科莱特（Toni Collette）等。

房价第二高是2030邮区，包括的区域（suburbs）有Dover Heights、Rose Bay North、Vaucluse和Watson Bay，房价中位值650万澳元。而该地区的居民平均应税收入为197,886澳元。

4 Loombah Road, Dover Heights，10月21日售出，图/realestate.com.au

包括Double Bay在内的2028邮区房价位居第三，中位值为591.7万澳元。根据澳大利亚税务局的数据，该地区居民的平均应税收入为202,541澳元，是全国最高的。

房产中介Ray White Double Bay的董事总经理艾略特·普拉克斯（Elliott Placks）表示，当地的企业家是推动悉尼东部郊区的房价飙升主要买家之一，特别是那些公司在疫情期间迅速发展的企业拥有人；外籍人士也在高端房产市场非常活跃。

富人区“涨不动”

然而，高端房地产市场的房价涨幅正在快速下滑。CoreLogic澳大利亚研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）表示，高端市场“由于本来波动性就相对更大，往往会出现暴涨暴跌。”

悉尼Woollahra地方政府辖区内的独栋屋房价仅上涨1.7%，与上季度相比下降了5.5个百分点。该区域就包括本文此前提到的全澳最贵区域Bellevue Hill、Darling Point、Double Bay、Edgecliff和Woollahra等。北部海滩的房价涨幅下降4.6个百分点至3.9%，而Randwick则下降4.1个百分点至2.6%。

同期，墨尔本两大传统富人区——Maroondah地区房价涨幅下降5.2个百分点至1.8%，而Stonnington则下降4.8个百分点至0.6%。

富人区的房价涨幅失速，意味着市场中资金最为充裕的买家群体，已经开始不愿为住房支付更高的价格。

除此以外，还有另一个原因也在促使市场转变，那就是住房的可负担性严重恶化。

Eliza Owen就认为，“目前房价涨幅放缓可能与人们无法负担过高房价有关，购房者会选择较为实惠的房子，在一些房价较低的细分市场已经可以看到更高的房价涨幅，包括许多公寓。”

例如，墨尔本市区公寓房价涨幅为3.3%，较前三个月的下降1%大幅提高4.3个百分点。西南外环Wyndham地区房价上涨2.7%，涨幅提高了1.1个百分点。

在悉尼，Lane Cove公寓房价上涨了4.3%，比前三个月高出2.8个百分点，而Botany Bay公寓房价上涨了3.3%，提高2.7个百分点。外环Hawkesbury地区房价在三个月内上涨6.4%，涨幅提高了1.5个百分点。

不过，Owen表示，低端市场的较大涨幅可能不足以阻止悉尼和墨尔本房产市场开始低迷。全澳范围内，悉尼和墨尔本房价上涨放缓最快，涨幅分别仅为0.9%和0.6%。

在整个悉尼的69个区域中，8-11月间有51个区域房价季度涨幅有所下降。在墨尔本的65个区域，有46个区域房价季度涨幅有所下降。

 “目前大多数指标都表明房地产市场需求在放缓。悉尼和墨尔本的拍卖清盘率正在下降，西太银行（Westpac）消费者信心调查也显示‘购房时机指数’逐步下降。”

“统计局的住房金融数据也表明，住房贷款增幅峰值期已经过去。最近围绕更高贷款承受能力评估的贷款环境变化，可能会部分削弱住房投资兴趣。”

住房供应激增

住房供应的增加也开始影响需求。最近几周，悉尼和墨尔本的新挂牌房屋数量大幅上升，使得买家拥有更大的议价能力。

悉尼、墨尔本、堪培拉、阿德莱德、布里斯班和其他首府城市都迎来了自2008年CoreLogic有记录以来最繁忙的拍卖周。

99 Grange Road, Toorak，12月15日售出，

图/realestate.com.au

截至11月19日的一周，全澳首府城市共有4756套房屋拍卖，仅比前一周少了200多套，是有记录以来第二个繁忙的拍卖周。

CoreLogic另一位研究主管蒂姆·劳利斯（Tim Lawless ）表示，这也是连续第四周有超过4000套首府城市的房屋被拍卖，史无前例。

“我认为，这反映出一个事实，卖家真的急于在年底，借助房地产市场的强劲势头出售房屋。”

“这确实表明，市场销售环境正在迅速变化，从供应严重不足转变为现在几乎正常化，甚至总挂牌数量上升到已经高于平均水平。”

清盘率现在恢复到60%左右的长期平均水平，也证明了这一点。悉尼的拍卖师克拉伦斯·怀特（Clarence White）表示，现在的市场有太多“存货”，加大了拍卖成功的难度。因此，有不少卖家选择在拍卖前就出售房产。

路易斯克里斯托弗（Louis Christopher）还指出，不断悉尼上升的新冠新增病例数量和澳大利亚审慎管理局（APRA）的信贷收紧政策，都将影响住房市场明年的表现。

尽管ARPA近期已经采取了一些措施，但“如果APRA在此后保持观望，可能会让房价在2022年年底前都维持增幅温和放缓的趋势”。

反之，倘若信贷进一步收紧，那么房地产行业可能就会面临下行风险。