今日清空率：悉尼69%，墨尔本70%，布里斯班45%｜本周澳洲社会有什么事情正在发生（组图）

本周六 (5月31日) 澳房拍卖数据汇总

数据来源：Domain

悉尼

⊙清空率 : 69%

⊙中位价 : $1,680,000

⊙成交总额 : $659,301,163

⊙注册拍卖房产套数 : 1326

⊙已统计的拍卖房产套数：818

⊙最终成交房产套数：565

⊙撤回拍卖房套数 : 170

⊙流拍套数：83

墨尔本

⊙清空率 : 70%

⊙中位价 : $942,000

⊙成交总额 : $570,216,773

⊙注册拍卖房产套数 : 1418

⊙已统计的拍卖房产套数：1066

⊙最终成交房产套数：745

⊙撤回拍卖房套数 : 109

⊙流拍套数：212

布里斯班

⊙清空率 : 45%

⊙中位价 : $1,377,500

⊙成交总额 : $55,971,000

⊙注册拍卖房产套数 : 144

⊙已统计的拍卖房产套数：100

⊙最终成交房产套数：45

⊙撤回拍卖房套数 : 14

⊙流拍套数：41

往期各城市拍卖数据图

悉尼【点击图片 查看大图】

墨尔本【点击图片 查看大图】

布里斯班【点击图片 查看大图】

本周澳洲热点新闻一览

住房审批持续下滑，供应危机进一步恶化

澳大利亚住房市场的供应紧张问题正面临新一轮挑战。根据澳大利亚统计局最新发布的数据，2025年4月，全国住房审批总量较上月下降5.7%，其中以公寓和联排别墅为主的“非独立住宅”（attached dwellings）审批量骤降19%。

尽管独立住宅审批数量略有回升，分别在新南威尔士州和昆士兰州录得4.2%和11.7%的环比增长，但仍难以弥补整体下滑趋势。

这组数据对政府实现全国住房协议（National Housing Accord）提出的到2029年新建120万套住房的目标构成严峻挑战。专家普遍认为，目前的审批节奏远远落后于计划目标，住房供应短缺问题或将进一步恶化。

业内人士指出，造成审批量下降的原因多方面交织，包括建筑成本持续上升、熟练工人短缺、地方政府审批流程冗长复杂等。此外，由于融资成本依然处于高位，开发商和建筑公司在启动新项目方面显得更加谨慎。

更有分析人士指出，即便澳洲储备银行已于上周实施降息，但利率仍相对较高，尚不足以扭转开发商对市场前景的保守态度。

当前，住房紧张的状况已在租赁市场中有所体现。澳大利亚多个主要城市的空置率均处于1%以下的历史低位，租金持续上涨，给租户群体带来沉重负担。

房地产分析机构CoreLogic近期报告显示，悉尼、墨尔本和布里斯班等地的年租金涨幅均在10%左右，反映出市场供需失衡的严重程度。

对此，行业组织与住房政策专家呼吁联邦与州政府采取更加有力的措施，解决审批制度的瓶颈，提高建筑行业的生产能力，并提供财政或融资支持以刺激住房开发。

特别是在多户型中高密度住宅领域，若审批和建设持续疲软，将严重影响未来几年的人口安置能力，尤其是在移民人口快速增长的背景下。

房地产投资者面临土地税与养老金附加税双重压力

澳大利亚房地产投资者正面临来自税收政策的“双重夹击”压力。随着联邦政府推进对高净值退休金账户征收“养老金附加税”（Super Tax，正式名称为Division 296）的立法进程，以及各州相继提高土地税负担，许多投资者特别是通过自我管理退休金基金（SMSF）持有物业的群体，财务压力陡增。

根据拟议的“养老金附加税”方案，任何个人或SMSF拥有的养老金账户中，当总资产超过300万澳元，其增值部分将按15%的附加税率征收。这一政策预计将影响超过8万个账户，绝大多数为资产集中在房地产的SMSF投资者。

与股票等金融资产不同，房产属于非流动性资产，一旦需要缴纳额外税款，投资者往往难以快速变现部分资产用于支付税负，极易引发流动性危机。

与此同时，多个州在住房短缺背景下，正通过调整土地税机制以推动土地更高效使用。在新南威尔士州和维多利亚州，土地税门槛逐年下调，税率持续上升，部分投资物业拥有者税负显著增加。例如在新州，一些价值较高的出租住宅每年土地税支出已突破2万澳元。

这双重压力正在促使一些投资者退出房地产市场，尤其是那些依赖租金收入支撑退休生活的群体。有分析指出，如果税收政策缺乏配套缓冲机制，可能导致投资性住房供应减少，从而进一步推高租金，恶化租赁市场状况。

行业协会和会计师事务所纷纷向政府呼吁，在设计税制改革时应充分考虑房地产资产的特殊性与流动性问题，避免对养老金资产配置产生过度干扰。此外，建议出台明确的税收豁免机制或过渡期安排，以减缓政策实施对市场的冲击。

值得注意的是，部分投资者正在重新评估其资产结构，逐步向更具流动性或税务效率更高的资产类别迁移，如商业地产信托、REITs等。这种趋势一方面反映出市场对税改不确定性的担忧，另一方面也可能重塑房地产投资格局。

降息难解根本矛盾，澳洲仍将缺房26万套

在澳洲联储年内第二次降息、市场信心有所回升之际，国家住房供应与可负担性委员会National Housing Supply and Affordability Council最新发布的《2025住房系统状况报告State of the Housing System 2025》却指出，尽管建房成本趋稳、利率下降带动了购房意愿和住房供给，但澳洲在未来五年仍将短缺26.2万套住房，远未达到政府设定的120万套新建目标。

报告指出，2024年全国住房竣工量为17.7万套，远低于当年大约22.3万套的实际住房需求，创下十年来的最低水平。

在2024至2029年预测期内，考虑到11.3万套旧房拆除后的净新增住房数量仅为82.5万套，仍将短缺约7.9万套。

报告还预测，截至2029年6月，澳洲预计新建住房总量为93.8万套，虽然高于去年预测的90.3万套，但仍大幅低于联邦政府设定的120万套目标。

委员会主席Susan Lloyd-Hurwitz表示，这一预测的上调反映出经济周期性的改善，但不足以扭转长期以来的供应缺口。

“我们看到政策正在朝着正确方向前进，”她表示，“但市场条件也必须改善，特别是在利率和建造成本方面，同时我们需要更多预售项目来启动新建住宅。”

上周二，澳洲联储宣布将现金利率从4.1%下调至3.85%，为年内第二次降息。分析人士认为，这一降息将提升市场信心和借贷能力，进而推动住房开发。

然而，他们同时警告，仅靠货币政策难以根治住房短缺，仍需结构性改革配合推进。

住房产业协会Housing Industry Association高级经济师Tom Devitt指出：“本次降息以及市场对2025年进一步降息的预期，将改善市场条件，有助于提升住房开工量。”

“但要真正解决住房供需矛盾，还需要在土地审批、融资、税收和建设方式等方面推进结构性改革。”

本文源自网络

由澳洲房产大全编辑整理

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