高杠杆买房者承压：逾期率创新高，降息难解燃眉之急（组图）

最新数据显示，过去几年在超低利率时期申请到超大额房贷、随后又经历连续加息周期的借款人，正以更高的比例陷入逾期困境，且这一趋势明显高于贷款金额较小或贷款时间较早的群体。

根据信贷数据公司Equifax的统计，截至今年6月底，贷款额超过100万澳元的房贷中，已有0.4%处于逾期90天以上的“晚期违约”状态，高于2024年同期的0.29%。

这些借款人中，有人曾在今年2月和5月受益于降息，但更多人经历了疫情低点以来的13次加息，使月供在过去几年显著增加。

本月，澳联储将现金利率再下调25个基点至3.6%，创下两年多来的最低水平，这已是年内第三次降息。

专家认为，这将为部分借款人带来还款压力的缓解，但同时也可能推高房价，令首次置业者更难入市。

大额房贷风险更高

Equifax首席解决方案官Kevin James指出，贷款规模越大，越容易出现风险。

“总体来看，房贷的逾期率略有上升，但超过100万澳元的贷款明显高于其他贷款群体。” 

该数据涵盖了几乎所有澳洲的自住和投资房贷。

尽管较小额房贷的逾期率在截至6月的一年里也有所上升，但涨幅不及大额贷款。

Equifax将低于75万澳元的贷款归为“小额”，其90天以上逾期率从0.34%升至0.38%；75万至99.9万澳元的“中额”贷款，逾期率则从0.26%升至0.34%。

澳联储最新的《金融稳定性评估》指出，“绝大多数”借款人仍能按时还款，但高杠杆借款人更容易陷入逾期，目前此类借款人的逾期比例也高于疫情前水平。

按贷款经纪人的测算，获批100万澳元及以上房贷通常需要家庭年收入约25万澳元，具体视情况而定。

PRD地产首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，尤其是在悉尼这样的城市，因其中位房价已超过170万澳元，百万房贷正逐渐成为“常态”。

收入与借贷比是潜在风险指标

S&P Global Ratings总监Erin Kitson指出，从总体趋势来看，债务收入比水平往往是未来违约风险的先行指标，与是否有储蓄缓冲或其他收入来源有关，其中投资者往往比近期购房的自住业主更有偿还能力。

“如果是在房价高位、利率依然较高的时期进入市场，并为此承担了相对于收入水平很高的债务，那么更容易出现逾期风险。”她说。

Atelier Wealth董事总经理Aaron Christie-David补充，高收入群体中，一旦失业，对房贷偿付的影响尤为明显。

“他们最大的担忧是失去工作后如何继续还贷，尤其是当他们还有私立学校的学费、车辆租赁等支出时，很难在已习惯的生活方式上大幅收缩。”

Mardiasmo指出，贷款时间点同样会影响晚期逾期的风险，尤其是那些在加息周期之前购房的借款人。

“不仅仅是贷款规模的问题，不同的贷款时点会直接影响每月还款额。”

加息周期耗尽现金缓冲

Equifax数据显示，一些在2022年下半年申请的大额贷款，如今面临的压力反而大于更早发放的贷款。

James解释称，“随着时间推移，利率不断上升，部分家庭的储蓄可能已被逐步消耗。”

Equilibria Finance董事总经理兼按揭经纪Anthony Landahl表示，一些近年借款的家庭已因连续加息而消耗掉现金缓冲。

“虽然现在利率开始下降，但在过去加息周期中，大额房贷借款人的月供一度每月增加数千澳元，这种冲击非常大。”

对于那些此前享受两三年极低固定利率、在过去12个月陆续转为浮动利率的家庭来说，冲击尤为明显。

“我们有不少客户在转为浮动利率后，每月还款额增加了3000至4000澳元。”Landahl说。