形势严峻！澳人快被房子逼疯了！租房市场已经卷到“无房可租”，年轻人租不起，更买不起（组图）

当全球部分地区的租房者还能享受市场红利时，澳大利亚的租房族却正经历“史上最难”时期。房价连破纪录，租金持续飙升，曾经人人向往的“澳洲住房梦”，对如今的年轻人而言愈发遥远。

房产平台 Coposit 通过分析澳大利亚统计局（ABS）、CoreLogic 和 Your Mortgage 的数据，对2050年的住房中位价进行了预测。

按照长期平均 4% 的年增长率，未来的住房价格令人担忧：

悉尼：目前中位价约为155万澳元，到2050年可能升至388万澳元；

墨尔本：从95.3万澳元上升至256万澳元；

珀斯：今年约89.5万澳元，预计升至240万澳元；

布里斯班：从106万澳元可能跃升至284万澳元。

Coposit 首席执行官克里斯·费里斯（Chris Ferris）指出，核心问题在于“工资涨幅追不上房价增速”，这种失衡正在“造就一代租房者”——越来越多年轻人彻底放弃买房期望。

ABS的数据印证了这一趋势：澳洲首次购房者的平均年龄已升至37岁，且这一数字仍在上升。

面对高不可攀的城市房价，越来越多的人选择离开首府城市。

2025年年中，仅悉尼一地就占全国首府城市净迁出到地区区域的60%。大部分迁出者前往新南威尔士州或昆士兰的偏远城市。

部分投资者对这一现象持不同看法。例如，房产投资者杰克·亨德森（Jack Henderson）曾表示，“只有富人才能在悉尼买房”，并将悉尼与纽约相比较，认为全球大城市房价向来高昂，不是每个人都能负担得起。

然而，对于多数澳大利亚人来说，“拥有住房”可能不再是全民可及的梦想，这也引发了一个现实问题：年轻人未来的住房期望应如何调整？

如今的混乱并非一蹴而就，澳洲租房市场的失衡有清晰的演变轨迹。

2020 年初，疫情首次冲击澳大利亚时，全国租赁市场还相对平衡：首府城市租房空置率为 3.8%，全国租金年涨幅略低于1.1%；

2005—2012年间租金快速上涨，但2010年代后期涨幅相对平稳。

疫情的到来，彻底打破了这种平衡，开启了租房市场的“过山车”模式。

在某些受临时签证持有者影响较大的地区，如墨尔本 CBD，租金下降、空置率上升；同时，越来越多的澳大利亚人希望独立居住，从家庭或合租房搬出，组建自己的家庭。

短时间内，原本充足的租房资源迅速紧张，形成了一代人以来最为严峻的租房市场——租房危机由此开始。

然而，澳大利亚并非个例，许多其他国家也面临着同样的问题。

在加拿大、新西兰和美国，随着越来越多的人渴望拥有自己的住所，租金水平也随之快速上涨。

随着时间推移，这些国家的租房压力有望逐步缓解。以新西兰和加拿大为例，未来的年度租金涨幅预计将明显放缓。

根据加拿大主要租房平台Rentals.ca的数据，过去一年全国租金平均下降了2.3%。其中，温哥华和多伦多两大城市的表现尤为突出：过去12 个月，温哥华租金下跌了9.3%，多伦多则下降了3.3%。

与此同时，在塔斯曼海峡彼岸的新西兰，根据 Trade Me 租金指数，过去一年全国租金整体下降了 1.6%。其中，首都惠灵顿的降幅最为明显，达到 7.0%，而最大城市奥克兰的租金也下降了 1.5%。

正是在这一点上，澳大利亚与大多数讲英语的国家形成了鲜明对比。

在加拿大、新西兰和美国，租房压力已经得到缓解，危机逐渐结束。

然而在澳大利亚，租房紧张局势仍在持续。根据 Cotality 的租赁空置率等数据，目前的市场状况甚至比有记录以来的任何时期都更加严峻。

在关于澳大利亚住房问题的讨论中，无论是房价还是租金，供应不足一直是备受关注的核心问题。

住房供应确实未能跟上需求的增长。人口增长和家庭结构变化都加剧了这一供需缺口。

根据联邦政府国家住房供应与负担能力委员会的数据，自2023年7月1日以来，全国住房缺口已超过 137,000套，而预计的新增住房供应却无法满足需求的增长。

与此同时，AMP 首席经济学家基于更长时间跨度的估算指出：“累计住房缺口至少在20万套左右，甚至可能达到30万套，具体取决于对每户人口数量的假设。”

然而，如果将各英语国家的住宅竣工率进行对比，就会发现，澳大利亚并不像当前的租赁危机所显示的那样，是“最大输家”。

事实上，除了20世纪80年代末的短暂几年外，过去 40年里，澳大利亚的人均新建住房数量一直高于其他英语国家。

澳大利亚与其他英语国家在租赁市场表现上的差异，很大程度上源于人口增长，而人口增长主要依赖移民推动。

虽然新西兰和加拿大近年来曾迎来创纪录的移民潮，但目前两国的净移民人数已经回落到疫情前的水平以下。

在新西兰，年度净海外移民人数已经降至2019年最后一个月的不到 15%。

尽管这一数字在很大程度上受到部分新西兰人移居澳大利亚的影响，但即便排除这一因素，净移民人数相比2019年仍大幅下降。

在加拿大，年度净海外移民人数同比 2019 年下降了 28.3%，未来还可能继续下滑。

在人口增长明显放缓的情况下，加拿大住房建设行业目前的新房供应量已超过新增需求，从而在一定程度上缓解了住房短缺问题。

与此同时，澳大利亚统计局最新数据显示，截至3 月底，年度净海外移民人数为315,900人，比2019 年日历年的最终数据高出 27.6%。

不幸的是，联邦政府国家住房供应与可负担性委员会的数据显示，到2029年年中预测期结束时，住房需求的增长仍将超过供应增长。

预计住房短缺问题将持续到2030年代，租赁市场压力可能继续存在，越来越多的人将不得不通过合租来维持可负担性。虽然人口老龄化和单人家庭增多，但家庭规模扩大的趋势也从侧面反映了这一现象。

从房价数据的冰冷增长，到年轻人逃离城市的实际选择，澳洲租房市场的困境本质上是民生与发展的失衡。正如专家所言，破解困局不能依赖“政治速效药”，而需要覆盖住房供应、收入增长、政策配套的全方位战略。

对澳洲而言，如何让“住房梦”重归现实，不仅关乎一代人的生活质量，更考验着城市发展的长远智慧。