每日地产丨 “负担得起”的界线勾勒出悉尼严重的住房分化（组图）

在没有额外收入的情况下，悉尼一对拿平均工资的双职工夫妻，已经无法在距离悉尼CBD30公里范围内“负担得起”一套独立房子。

悉尼房价中位数预计明年将升至190万澳元，远远跑赢澳洲工资涨幅。

《AFR》委托Cotality做的数据显示，如果一对全职上班、没有小孩的夫妻，年收入中位数为21.3万澳元，又没有“父母银行”等额外帮忙，在不陷入房贷压力的情况下，他们能买得起的独立屋，只集中在悉尼一条大致南北走向界线以西的地区。

Cotality研究主管Eliza Owen说：“我们谈的是接近工作、娱乐和各种设施的便利性。一旦把买家往外推，我们其实在加重他们的劣势，通勤距离更远，通勤成本更高。”

她说：“让人最不公平的是，我们一边要求人们去城市中心上班，一边又告诉他们，他们唯一买得起的房子在最外圈，甚至在更偏远的区域城市。”

假设这对“双收入无孩夫妻”（DINKs）已经攒够20%首付，他们可以贷款117.5万澳元，并把收入的30%用来还贷。一般认为，把超过30%的收入用在房贷上，就属于房贷压力。

在大悉尼共有160个独立房子市场区域，但其中只有28%的地区房价中位数低于这对夫妻的预算。理论上他们也可以花得更多，就像很多买家那样，但那就不再算“负担得起”，而是要承受明显的财务压力。

离CBD最近、房价中位数还在这对夫妻预算之内的，是西悉尼Fairfield旁边的小区Carramar，距CBD约30公里，坐火车单程要50分钟。根据Cotality的数据显示，对这对夫妻来说，其他最近的“可负担”小区，大多集中在悉尼外南西、外西北、蓝山和中央海岸一带。

一些经济学家把住房负担能力危机，归咎于多年来住房供应严重落后于需求，以及一些“不要在我家后院”（NIMBY）思维的地方议会不愿意让靠近市区的地方增加开发，而这些地方恰恰是居民最想、也最需要居住的地区。

1994年，在距离CBD10公里内的悉尼城区里，有31.7%的小区对这类买房家庭来说还算“买得起”，不论是买独立屋还是公寓。

现在几乎80%的公寓市场对这对假设中的夫妻来说，价格仍然“够得着”。但欧文指出，这里面有很多其实难以满足下一代有置业梦想的家庭的需求。

她说：“公寓便宜是有原因的。面积通常更小，长期资本增值空间不如带土地的独立屋，还有持续的物业费。再加上大家对公寓建筑质量缺乏信心，担心后续要交特别维修金等问题。”

连排屋在统计中一部分被归为公寓、一部分被归为独立屋：凡是分层产权（strata title）的房子算公寓，而独立产权（Torrens title）的算独立屋。例如一套双拼屋（duplex），大概率会是Torrens title，因此被归入独立屋。

所谓“住房负担能力界线（The housing affordability line）”，比悉尼经常被提起的“Red Rooster line”更靠西，当地人常说，这条界线大致可以从快餐连锁店Red Rooster的分店分布看出西区真正的“边界”在哪。

Owen说，这条“负担能力界线”凸显了悉尼房地产上的不公平：

一边是早就进场、已经持有房产、可以拿投资收益再去买的人；另一边则是完全没房、只能从零开始的人。

截至今年六月的过去一年里，悉尼住宅土地价值整体上涨了4.7%。涨幅最高的是西区的Fairfield和Penrith这类地区，因为买家为了抢相对“便宜”的房子，竞争异常激烈，推高了这些地方的地价，涨得比大多数区域都快。

在联邦政府推出5%首付计划后，首次置业者的竞争加剧，导致市场低端的房价涨得比高端还快。

新州生产力委员会专员Peter Achterstraat曾警告说，如果决策者不紧急应对住房负担危机，悉尼可能变成一个“没有孙辈的城市”。Owen认为，这条“负担能力界线”说明，悉尼正越来越变成一个只有获得经济援助的人才住得起的城市。

在另一项采用全国税前家庭平均收入10.4万澳元的负担能力分析中（这个口径覆盖范围更广，包括租客、单收入家庭和退休人群），Cotality发现，悉尼的房价中位数现在是全国家庭平均收入的12.5倍，而全国平均水平是8.9倍。

按这套算法，买一套悉尼的房子平均要存16.7年首付，全国平均则是11.9年。而在悉尼，新按揭贷款的月供要占普通买家收入的68.1%。

对于这一更广泛人群（包括租客、单收入家庭和退休人群），Cotality根本画不出一条“负担能力界线”。因为在全国家庭收入中位数这个水平上，一个家庭最多只能贷款68.5万澳元，而在这个贷款额度下，在悉尼几乎找不到真正够得上“买得起”的独立屋市场。

根据Domain的数据，悉尼的房价中位数预计将在2026年底前涨到190万澳元，比今年9月再多涨17万2702澳元。