继承父母$80万房产如何避税？澳专家：利用2年豁免期合法避税，这些细节要注意（图）

澳洲居民 Harry 最近面临一个典型的税务难题：他计划卖掉从父亲那里继承的、价值约 80 万澳元的海滨房产。由于该房产在父亲晚年转为主要居所前曾长期作为度假房使用，其税务处理引发了广泛关注。

HLB Mann Judd 总监 Tristan Harmstorf 表示，由于该房产在户主去世前已成为主要居所且未用于产生收入，Harry 有权享受主要居所豁免。

但他强调，由于该房产此前曾作为度假房使用，豁免将按比例适用，这意味着销售所得中对应度假房时期的那部分增值，仍需缴纳资本利得税（CGT）。

税务结果取决于您的母亲或父亲如何使用这套房产、何时购入以及您何时将其出售。图片来源：Bethany Rae

针对房产继承的纳税时点，Shadforth 私人财富顾问 Shayne Sommer 补充道，税务结果取决于父母对房产的使用方式、购入时间以及子女的出售时机。

值得注意的是，继承房产瞬间并不会立即产生税负，只有在最终选择出售时，才会触发相关的税务后果。

那么，Harry 有多少时间来处理这套房产以利用税务豁免呢？Harmstorf 指出，法定期限通常为自户主去世之日起两年，尽管澳洲税务局（ATO）在某些特殊情况下可能会允许延期。

在计算具体税额时，该房产的“成本基数（cost base）”将以父亲去世当天的市场价值为准。Harry 需根据最终销售所得与该成本基数之间的差额缴纳 CGT。

Sommer 提醒，如果房产在两年期限之后才售出，情况将变得复杂，税务评估将综合考虑目前居住者的身份以及超期未售的具体时长。

若房产仍为度假房或股票，税务处理有何不同？

如果该房产在户主去世时仍作为度假房使用，情况则截然不同。Harmstorf 表示，在这种情况下，房产出售时将无法获得主要居所豁免，必须全额适用 CGT。

同样的逻辑也适用于股票或投资房。Sommer 指出，若继承的是价值 80 万澳元的股票而非自住房，Harry 将直接继承过世者的成本基数。

唯一的例外是资产购于 1985 年 9 月 20 日之前，此时成本基数将重置为去世当天的市场价值。

专家最后提醒，对于股票等非住宅资产，出售时将根据继承的成本基数征税，且不享受两年的豁免期。

不过，如果这些股票持有时间超过 12 个月，在计算资本利得时通常可以享受 50% 的折扣优惠。