三重打击来袭！澳房主将迎最难一年：房价增速断崖、利率飙高、税改在路上（组图）

澳洲房产持有者今年正面临前所未有的考验。随着房价增值幅度缩水、加息阴云不散，加之5月预算案中税制改革的传闻风声鹤唳，多重利空因素正齐聚房产市场。

根据Macquarie周二发布的最新报告，全澳房价增速将出现断崖式下滑，预计从2025年的9%大幅降至今年的仅2.5%。

报告指出，随着政府“5%首付计划”引发的廉价房认购热潮褪去，买家正面临更高的借贷成本。由于澳联储持续加息，全澳房价增长大幅放缓的风险正在与日俱增。

澳新银行（ANZ）也持类似悲观态度，预测今年房价增速仅为2.8%，到2027年将进一步降至2.1%，并将其归咎于利率攀升及市场信心疲软。

Metropole创始人Michael Yardney表示，上述预测并不令人意外，目前的房价增长确实在趋于平缓。

“房产价值将继续上升，但速度会变慢，且呈现出零星增长的态势，”Metropole创始人 Michael Yardney 说道。

Michael Yardney分析称，年初的乐观预期已被现存的阻力瓦解。

由于通胀依然顽固，澳联储已加息两次并存在再次加息的可能；加之生活成本压力高企，消费者信心处于历史低位，导致买卖双方的情绪双双降温。

不过他强调，增长放缓不等同于价格下跌。他预计局面不会重演2022年房价普跌5%（悉尼大跌10%）的惨状。

目前，长期供不应求和强劲的人口增长等底层支撑因素依然存在，这为房价提供了安全边际，短期情绪波动难以将其击穿。

但值得注意的是，今年市场将出现严重分化。

悉尼、墨尔本等首府城市及高端房产领域将成为高利率打击的“重灾区”。

ANZ也给出了类似的预测，认为今年房价增长率为2.8%，2027年将降至2.1%，理由是利率上升及信心疲软。

Deyon房贷经纪人、前澳联储经济学家Martin Eftimoski同样认为短期内增幅将受限，利率上升与税制改革将无可避免地拖累增速。

但他指出，由于利率走势和5月预算案仍有变数，目前的推测在年内可能需要不断修正。

针对Macquarie关于“5%首付计划”失去动能的观点，Eftimoski认为有些言过其实。

他表示，该计划正在猛烈推高低价位端房产的需求。

Eftimoski指出，虽然150万澳元以上的高价房产因成交下滑拉低了整体均价，但在低价端，房价增长依然迅速。

此外，该计划尚未达到饱和状态，随着政府加大推广力度，人们对这种新型加杠杆方式的接受度还在逐渐培养中。

Michael Yardney 表示，支撑澳洲房价增长的底层因素（包括长期的供不应求和强劲的人口增长）并未消失。

房主面临多重打击

除了财富增值速度放缓，房贷压力和税收新政已成为悬在房主头上的利剑。

受中东石油危机加剧通胀的影响，澳洲四大行一致预测2026年初会进一步加息。

其中，ANZ、澳洲联邦银行（CBA）和澳洲国民银行（NAB）预测5月将加息25个基点至4.35%。

而西太平洋银行（Westpac）的预判更为激进，认为8月利率将飙升至4.85%。

税制改革的阵痛也可能在5月预算案中显现。

据悉，政府正倾向于将持有房产满12个月的资本利得税折扣从50%大幅削减至33%，且负扣税政策可能被限制在最多仅适用于两套房产。

这对不仅要应付高息、还要面对税务激增的投资者而言，无疑是雪上加霜。