财长拟削减资本利得税优惠，全澳各州租金恐面临激增（组图）

在5月联邦预算案公布前，一份外流的税收改革提议引发了市场剧震。

最新建模分析显示，若政府大幅削减现行的资本利得税（CGT）折扣，澳洲将陷入一场史无前例的租房危机，部分地区将沦为重灾区。

房产分析机构FoundIt的研究显示，联邦政府拟削减目前50%的资本利得税减免政策。若该举措实施且不同时限制移民摄入，全澳主要市场的租金将迎来新一轮暴涨。

专家指出，取消这一税务激励将直接打击投资者的积极性，尤其是那些租金回报率低、全靠资产增值的地区，新租赁房源的供应恐怕会陷入停滞。

租房市场竞争已异常激烈。图片：Liam Kidston

评论人士分析称，虽然改革可能略微降低高收入首房置业者的入市门槛，但对于广大低收入租户而言，其影响将是毁灭性的。

由于缺乏足够存款支付首付，这些租户只能被迫在不断萎缩的租赁市场中苦苦挣扎，并承担更高昂的房租，住房负担将进一步恶化。

FoundIt研究主管Kent Lardner认为，调整资本利得税不大可能压低房价。更现实的结果是，由于税务负担增加，现有投资者会倾向于长期持有而非抛售，导致市场流动性降低，长期房价虽可能趋于平缓，但绝非“降价”。

研究表明，该政策对房价的实际降温效果微乎其微。图片：NewsWire / Max Mason-Hubers

Lardner直言，这对租户而言无疑是一场噩梦。随着租户群体随移民净增而扩大，供应端却因政策转向而停滞，竞争必将加剧。他强调，除非移民摄入量同步下降，否则这项改革必将引发严重的社会问题。

以下为FoundIt披露的各州受潜在影响的详细情况：

新州：平民区首当其冲

悉尼的“平民区”（battler suburbs）将成为重灾区。这些地区房价普遍低于120万澳元，虽能吸引投资者，但租金回报率一直偏低。

联邦财政部长Jim Chalmers表示，资本利得税改革已在考虑之中。图片：NewsWire / John Gass

由于目前的投资者主要依靠资本增值获利，税改将直接切断其动力。

被点名的风险区域包括Mount Druitt、St Marys、Blacktown、Fairfield、Penrith和Campbelltown。

维州：墨尔本超120个地区亮红灯

墨尔本已有37%的地区沦为资本利得税“危险区”，总计超过120个区域。这些地区的租金回报率仅在3.5%至4.5%之间，投资者对资本增长的依赖度极高。

受影响地区涵盖了Sunbury、Craigieburn、Werribee和Melton等热门的可负担区域。考虑到维州此前已通过调高土地税打击房东，若资本利得税再遭改动，恐引发更大规模的投资者抛售潮，彻底封锁房源供应。

昆州：高房价反而成了“避风港”

自疫情以来，布里斯班房价疯涨已将许多投资者挤出市场，因此受此次改革的影响相对较小。FoundIt指出，由于仅有9%的地区独立屋中位价低于100万澳元，该市已不再是避税的热门选择。

Kent Lardner 表示，许多投资者由于门槛过高早已撤出布里斯班。

不过，布里斯班南北走廊的部分地区仍面临风险，特别是Rocklea-Acacia Ridge区域，其租金回报率已不足以支撑新房东入场。

塔州：全澳最脆弱的市场

霍巴特被判定为全澳对资本利得税改革最为敏感的城市。这种脆弱性并非局部，而是呈现出“普遍状态”，全市高达62%的地区处于敏感区间。

其中，Glenorchy、Clarence和Launceston受到的冲击将最为显著。

南澳：敏感度位居首府城市第二

阿德莱德的风险敞口遍布全市，不仅限于边缘地带。由于该市目前对投资者的吸引力仍高于悉尼和墨尔本，因此也更容易受到政策波动的伤害。

阿德莱德是澳洲大陆受税改潜在影响最大的首府城市。

受影响区域横跨南北走廊，从北部的Elizabeth延伸至南部的Seaford，以及Paralowie到Redwood Park的广大区域。

西澳：风险集中在南部走廊

珀斯在敏感度排名中位列全澳第三。虽然没有地区被列入最高风险级别，但大珀斯地区的脆弱性主要集中在南部和东南部的Rockingham、Gosnells、Armadale和Kwinana等区域。