看房人数大幅减少！拍卖清盘率骤降释放降温信号，悉尼房价或大跌9%（组图）

澳洲房地产市场修正的早期迹象，如今已清晰可见。

澳洲联邦储备银行（RBA）今年早些时候启动加息，市场需求随即受挫。连续三次加息已使购房者的借贷能力缩水数万澳元。

随后，围绕负扣税与资本利得税可能调整的预算案消息进一步打击了市场情绪与需求。联邦预算案公布后的数周内，市场情绪鲜有改善。与此同时，供应端的建筑活动也出现了显著增长。

Cotality等研究机构已发出房市“下行”信号，SQM Research的Louis Christopher则表示“全国房市已经转向，下行态势正在扩大”。

近期房市疲软的核心，在于卖家议价能力的明显减弱。

买卖价差

一场住宅拍卖，就是整个房市的缩影。

拍卖现场，一边是借贷数十万澳元才能参与竞价的买家，另一边是希望达到甚至超越保留价的卖家。卖家在要一个特定价格，潜在买家则在竞标以拥有该房产，由此形成了买卖价差。

价差在拍卖开始时最大，随着拍卖师落槌（成交！）而收窄至零。

在股票或债券这类连续交易的市场中，买卖价差中的价格会不断被撮合。事实上，在市场恐慌或混乱的时刻，随着卖方要价触及买方出价，价差将在开盘时骤然闭合，市场将“跳空低开”。

如今全澳各地，单场住宅拍卖的买卖价差已经扩大。拍卖清空率的大幅下降便是明证——换言之，拍卖结束时，没有任何出价能匹配卖方那个外人无从知晓的要价。

拍卖清空率下降

如果一笔交易成功，就意味着拍卖清空了。然而过去几个月，拍卖清空率持续疲软。

上周，全澳首府城市的初步拍卖清空率小幅回升至58.2%，高于前一周在2026-27财年联邦预算案政策变动后录得的57.5%低点。

Cotality经济学家 Annabelle Mezieres 表示，尽管有温和改善，但过去八周中已有六周低于60%的基准线。作为参照，2021年3月房市繁荣高峰期，拍卖清空率曾突破80%。

墨尔本最新的初步清空率为60.2%，略低于前一周的61.4%。

悉尼上周共有823套房屋参与拍卖，较前一周的619场拍卖增加了三分之一。初步清空率回升至56.9%，从前一周49.2%的低位有所反弹——该低点已与疫情初期的最低水平相当。

Mezieres表示，虽然清空率有所上升，但结果依然疲软，过去九周里有八周的早期清空率都低于60%。

布里斯班的初步清空率仅为45.7%，是该市自2023年4月以来最低的早期拍卖结果。

在阿德莱德，拍卖量较前一周下降了8.8%，共有135处房产挂牌。其72%的初步清空率仍是所有首府城市中最高的。堪培拉的初步清空率稳定在54.3%。

值得注意的是，最终清空率总会比初步数据低几个百分点，因为房地产经纪人报告未售出情况的速度，往往慢于报告成功拍卖。

这一切都印证了，全澳首府城市中出价未达卖家心理预期的情况显著增加。

市场参与者减少

房地产公司 Ray White 报告称，市场参与者数量有所下降。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 将开放看房日的到访人数视为衡量市场强弱的先行指标。她指出，全澳范围内，平均每处房产有2.1组人看房，与上周基本持平，但远低于去年同期的3.5组，表明在近期急剧下降之后，买家的实地到访量并未恢复。

潜在抵押贷款借款人可能已无法预见自己将如何应对未来的还款。举例来说，如果到2026年8月现金利率总共上调五次，那么一个平均收入者的借贷能力将累计缩水近6万澳元，购房预算自加息周期开始以来减少了10%。

Conisbee 表示，这一点加上较低的清空率，意味着随着更多房产进入市场，卖家正面临一个更为挑剔的买家群体。

根据 Ray White 的数据，平均活跃竞标人数基本稳定在2.0人，仅比上周的2.1人略有下降。Conisbee 说：“去开放看房的人少了，但那些仍在参与的人似乎相对坚定。”

疲软悄然渗入

这里有一个关键词：竞标者“似乎相对坚定”。当这份坚定消退时，房市可能会修正或快速下跌，且疲软态势可能持续。已有迹象表明，这种市场环境正在到来。

全澳目前计划拍卖的房产略超2750套，本周末的拍卖量或上市房屋数量预计将激增。部分原因是即将到来的六月长周末。

不过，Cotality 研究主管 Tim Lawless 表示，这背后或许有“在市场进一步走弱前抢先出售”的意味。

而这，或许就是房市下行加速的开始。

Conisbee 认为，政策不确定性仍在消化，利率走高，加上买家到访量显著低于去年同期，这种疲软的需求环境可能会持续一段时间。

SQM 的 Louis Christopher 已经看到房市修正的要素。他预计，2026年悉尼房价跌幅最高可达9%，墨尔本最高可达7%。

Christopher 解释说，这两个市场的投资者风险敞口最大、租金收益率最微薄，因此最先也最严重地承受税收变动的冲击——这些变动实际上将投资者所需的收益回报率提高了大约1到1.5个百分点。

他补充道，疲软已不再局限于两大城市。最新月度数据显示，珀斯、布里斯班、阿德莱德和堪培拉的房屋要价已开始下跌，过去一个月各降幅约为1%。

就买卖价差而言，要价下跌是市场疲软浮现的关键指标。换句话说，是卖家在迎合买家，而不是反过来。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 同样认为房市将在年内下跌，但幅度远不及 SQM 的预测。Oliver 写道，由于住房负担能力差、澳联储加息、预算案中关于缩减负扣税和资本利得税折扣的举措可能导致投资者需求减少，加上战争对信心的打击，今年澳洲房价增长可能放缓至约3%，并可能在来年转为负增长。

是修正而非崩盘

尽管房市需求受到打击，但这发生在净移民依然强劲、住房供应持续落后于需求的时期。

联邦政府预计，四年内海外净移民人数将接近100万，其中本财年29.5万、下个财年24.5万，均高于此前预测。按平均每户约2.5人计算，这部分新增人口将需要大约22万套额外住房。

工党有一项雄心勃勃的计划，到2029年要在住房存量中增加120万套位置优越的住宅。最新供应数据令人鼓舞，三月季度的季度建筑审批量较2024年六月季度《全国住房协议》启动时增长了17%，相当于总共21.9万套新住房。

但供应仍然相对紧张。

Christopher 表示，他们并未预测房市崩盘，也认为崩盘不太可能发生。澳洲仍然存在严重的住房短缺——空置率接近历史低点，建房速度跟不上需求。他还补充，如果说有什么影响的话，投资者撤出反而会进一步收紧租赁市场。

这对首次购房者来说是雪上加霜：虽然住宅价格可能在回落，但投资者的撤离可能会推高租金。

当然，这一切的前提是市场理性运作。而别的先不说，悉尼市场多年来一直都不理性。

鉴于此，房市前景的关键很大程度上取决于市场情绪受到的打击有多深。

LGT Wealth Management 首席投资官 Scott Haslem 直言，未来一年负面逆风似乎占主导地位，从利率上升、就业市场走软，到围绕最新联邦预算案对投资者和首次购房者影响的新不确定性。

就业市场可能是影响房市的一个不确定因素。根据统计局（ABS）的数据，四月份青年失业率飙升一个百分点至11.1%。西太平洋银行将此数据视为整体就业市场的“先行指标”。

不断上升的失业率，将为一个迄今坚不可摧的房地产市场制造一场完美风暴。