税改重创墨尔本房市！清盘率创6年新低，有房产成交价直接“腰斩”（组图）

周一早间，随着更多流拍案例陆续曝光，墨尔本低迷的周末拍卖清盘率被最终下修至46.6%，较上周末再次下挫3.4%。

这也是今年6月四周内，墨尔本第三个清盘率跌破50%的周末，创下自2021年疫情封锁以来的最差市场表现。

在其中一起极端流拍案例中，买家的最高出价甚至仅为该房产一年前挂牌价的一半，令市场信心大受打击。

6月29日的清盘率创下了今年除1月休市期之外的第三差纪录。随着周三最终官方数据的公布，这一数字很有可能还会被进一步下修。

自5月联邦预算案宣布重大房产税改革以来，墨尔本拍卖市场持续遭受重创。

行业组织对此表示深切担忧。自3月16日创下57.5%的清盘率以来，该数据在短短几个月内暴跌了近11个百分点，成为千禧年以来跌幅最剧烈的时期之一。

数据追踪显示，实际上在5月联邦预算案公布前约两个月，即针对负扣税和资本利得税政策改革的传闻开始登上媒体头条之前，市场的下滑趋势就已经悄然开始。

多位业内人士甚至将当前的萧条景象与历史上的几次低谷期相提并论——即买家只能通过线上视频看房的疫情封锁期、全球金融危机（GFC）时期，以及2018年因皇家委员会风波和工党前党魁Bill Shorten主打负扣税改革竞选而引发的市场动荡期。

PropTrack高级经济分析师Megan Lieu指出，虽然墨尔本的清盘率早在2026年初就已经出现下滑，“但自5月联邦预算案公布以来，跌势显然进一步加速恶化了”。

今年墨尔本拍卖成交率

• 6月29日 – 46.6%，待进一步修正

• 6月22日 – 46%，下修至46.4%

• 6月15日 – 50.5%，下修至50.9%

• 6月8日 – 46.4%，下修至47.2%

• 6月1日 – 50.6%，未修正

• 5月25日 – 50.3%，下修至51.4%

• 5月18日 – 52.6%，下修至51.4%

• 5月11日 – 51.8%，下修至52.2%

• 5月4日 – 54.3%，下修至51.7%

• 4月27日 – 53%，下修至51.7%

• 4月20日 – 52.8%，下修至52.9%

• 4月13日 – 50.6%，下修至51.9%

• 4月6日 – 54.5%，下修至55.7%

• 3月30日 – 54.5%，下修至55.4%

• 3月23日 – 54.7%，下修至55.6%

• 3月17日 – 57.5%，未修正

在5月12日公布的预算案中，联邦财政部长Jim Chalmers宣布了重大的房产税改方案。新政实质上将负扣税的使用范围限制在新房产，并将持有超过一年的房产资本利得税优惠从统一的50%抵扣改为指数化模式。

Megan Lieu坦言，这是澳洲多年来房产税制迎来最重大的一次重大调整。在这重多重利空因素的交织下，目前很难看清未来走向，虽然市场前方仍有复苏迹象，但在更短时间内也可能滑向更糟糕的局面。

专业拍卖师Andy Reid将刚刚过去的周末形容为“如同与拳王Mike Tyson大战了十个回合”。他原定主持的七场拍卖中，有两场因卖家临阵退出而取消，另一套则在拍前售出。

在最终如期进行的四场拍卖中，仅有一套房产成功在拍卖槌下成交。不过Andy Reid表示，另外三场虽然流拍，但有买家在现场给出了实际报价，这至少让业主锁定了意向客户，并有机会在会后达成无附加条件的交易。

与此同时，最近刚获评澳洲顶级拍卖师的Greg Brydon透露，其所在的Apollo Auctions周末在墨尔本东部和东南部共处理了12场拍卖，但最终仅成交了略超四分之一。

财长Jim Chalmers在5月公布的预算案，因其对房市的剧烈冲击而饱受外界质疑。

在这些流拍案例中，Mornington Peninsula的一处房产尤为瞩目。该房产去年的挂牌估价曾高达1500万至1600万澳元，本次拍卖的指导价已降至900万至990万澳元，但现场最高出价仅停留在725万澳元，惨遭“腰斩”。

Greg Brydon指出，目前市面上许多卖家早在4月份就启动了销售进程，直到现在才正式开拍。这意味着许多业主的心理预期依然停留在年初的高点，但当年的估价在现在的市场已经毫无参考意义。

他说：“除了当年的疫情封锁外，这是我记忆中整体不确定性最高的时期，而这种观望、焦虑的情绪也已经彻底渗透到了房市买卖双方中。”

澳洲房地产投资专业人士协会主席兼买家代理Cate Bakos也直言，她现在周六偶尔会给自己放个假，而“这在往年的火爆行情下是绝对不应该发生的”。

她同样将当前的萧条走势与全球金融危机、Bill Shorten当年竞选时的负扣税风波，以及那两年的疫情封锁期画上了等号。

专业拍卖师Andy Reid形容周末的拍卖如同“与Mike Tyson打了十个回合”。

尽管挑战重重，Cate Bakos表示最近也看到了一些积极信号，咨询电话有所增加，这让她相信市场或许很快就能触底企稳。

不过她依然将目前的拍卖市场定义为“试探性且步履维艰”的阶段。她警告说，随着传统春季旺季来临房源激增，加上墨尔本即将迎来拍卖流程的颠覆性变革，市场后面的考验可能会进一步加剧。

按照规定，自10月1日起，新法规定将强制要求卖家在拍卖前七天公开房屋底价。Cate Bakos预测，在税改和新规的猛烈冲击下，未来的拍卖房源数量可能会大幅下滑，甚至可能萎缩到不足以准确反映整体市场走势的程度。