澳房地产委员会警告：信托税方案“不可行”，将拖累住房供应

房地产行业警告，政府拟对自由裁量信托设定至少30%的税率，可能令家族拥有的房地产开发商和中型房地产开发商承担高昂重组成本，并进一步拖慢新房建设。

澳洲联邦财政部长Jim Chalmers上周启动了信托问题咨询。澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）在提交的意见书中表示，政府为这项未列入竞选承诺的政策变更辩护时，所用措辞同样令人不满。

澳洲房地产委员会首席执行官Mike Zorbas。图片来源：Flavio Brancaleone

委员会在谈到通过自由裁量信托安排的企业时说，把它们贴上“避税者”的标签并不正确。

“这些企业的运营一直完全合法，并且全面履行纳税义务。普通澳洲人投入了数百万澳元，如今这些投资正面临风险。”

政府认为，信托长期以来一直被用来减少税负；但委员会强调，在房地产开发中使用信托是合法的。

委员会表示，自由裁量信托结构在中小型房地产开发商中十分普遍，家族开发商和家族办公室尤其如此。

自由裁量信托经常被用于持有开发用地，把土地与其他项目隔开，以控制风险。住宅开发天生风险很高，施工阶段尤其容易出现延误，而延误往往代价高昂。

对规模较小的开发商来说，将开发用地放入独立的自由裁量信托，可以在一定程度上让整个企业免受这些风险波及；同时也能保护家庭成员的资产，避免业务下滑造成潜在冲击。

委员会警告，如果政府不撤回政策，就必须找到一种增税办法，不能让自由裁量信托失去作为商业结构的可行性。否则，糟糕立法造成的意外后果将真实存在，并会立即显现。

委员会说：“这些改革不可行，对住房供应造成的附带损害已经真实且迫在眉睫，任何技术性修补都无法挽救设计有缺陷的政策。”

委员会还表示，这项政策会进一步降低政府到2030年建造120万套新住宅这一目标实现的可能性。

Mike Zorbas说：“最好的情况是，这些改革会放慢新住房的交付；最坏的情况是，它们会让项目彻底停止。”

他还说：“如果政府想要120万套新房，就不该提高会危及新项目、并推高新房买家价格的税收。”

政府为被迫重组的企业提供了资本利得税和所得税抵扣，但各州拒绝提供印花税豁免。委员会估计，一家小型开发商如果在数个项目中持有价值1000万澳元的开发用地，仅印花税一项就要承担57.5万澳元。

除此之外，开发商还要面对法律费用、融资变更成本，以及失去支撑项目可行性的累计税务亏损。

这些担忧与小企业游说团体提出的更广泛观点相呼应。该团体称，在政府计划于圣诞节前立法的税务变化下，约36万家合法经营的企业将陷入重组噩梦。

政府已经强行推动提高所有资产类别资本利得税、限制负扣税的措施在参议院通过。

为了换取绿党支持，政府直到最后一刻才同意禁止自管养老金基金（SMSF）利用有限追索借款安排（LRBA）购买住宅房产。

澳洲房地产协会（Real Estate Institute of Australia）首席经济学家Tim Reardon向《AFR Weekend》表示，该协会的会员调查显示，在3613份由通过SMSF使用LRBA的买家签署的合同中，约2415份（66.9%）“很可能会被取消”。

他说：“合同取消的直接影响相对清楚：能进入施工阶段的已签合同减少，住宅开工量也会随之减少。”