如何处理自住房的资本利得税（CGT）：ATO 对居家办公型生意的新释义（组图）

疫情后，选择在家中经营业务的客户朋友数量越来越多。无论您是个体经营者、自由职业者还是小型企业主,居家办公带来的便利都是显而易见的。

最近，ATO 发布了使用自家自住房做生意的全新指南，就是针对越来越多的居家做生意的人群。

核心问题：主动资产测试

通常情况下，当个人出售其主要居所时，可享受完整的 CGT 免税。但如果房屋的一部分用于商业用途，这可能会影响免税范围。

若主要居所规则无法提供全额免税，则通常会考虑其他 CGT 优惠，例如：

1

持有超过 12 个月的 50% CGT 折扣

2

小型企业 CGT 优惠（Small Business CGT concessions）

小型企业 CGT 优惠可能减少甚至消除出售物业产生的资本利得，但必须满足若干条件，其中之一便是：该物业必须通过主动资产测试（Active Asset Test）。

简而言之，若要通过主动资产测试，需要证明该物业在整个持有期间内：

1 至少7.5年被用于商业活动；或

2 至少用于商业目的达持有期的一半以上

ATO 明确指出：

主动资产测试适用于整个物业，

而不是仅适用于用于经营业务的那一部分。

这意味着资产只有通过或不通过的结果，不存在“部分通过”的情况。

仅仅拥有家庭办公室、工作间，或能够申报房屋占用费用，并不一定能使您的住宅成为“主动资产”。

如果商业用途只是 incidental（附带性）或 minor（很小程度），ATO 的观点是：

小型企业 CGT 优惠通常不适用。

举例说明

咱们用个真实案例说一下-Rus v FCT

要点：

🔸 纳税人出售一块 16 公顷农村土地，其中不到 10%用于企业经营（家中办公室、工具仓储等）。

🔸 其余土地为住宅用途或空置。

ATO胜诉：

🔵 商业用途对于整个物业而言不足够实质性

🔵 绝大部分业务经营都发生在物业之外

🔵 因此，该物业未能通过主动资产测试

该判例强化了 ATO 的总体立场：

家庭式企业通常难以使整套物业成为“主动资产”。

常见情境详解

1 家庭式微小生意经营

Ken在一间备用房间经营小型理发业务：

🔸 使用面积占整套房屋的7%

🔸 每周营业8 小时

🔸 可申报房屋占用费用

🔸 可享93% 的主要居所 CGT 免税

但由于商业使用比例极低：

❌ 无法享受小型企业 CGT 优惠

✅ 仍可享受50% CGT 折扣

2 家庭房用于显著商业用途

Seb和Billy拥有一栋两层建筑：

🔹 一楼（50%）为他们经营了数十年的外卖店

🔹 二楼为私人住宅

🔹 业务雇有员工、运营规模较大

在此情况下：

📍 物业属于主动资产

📍 在主要居所无法免税的部分，有可能享受小型企业 CGT 优惠

需要注意什么？

1 部分主要居所免税 ≠ 自动获得小型企业 CGT 优惠

许多人误以为如果一下满足，就能自动获得小型企业 CGT 优惠——但 ATO 并不认同。

💡 有家庭办公室

💡 有相关扣除

💡 有商业登记

 2 变更住宅用途前，应先寻求专业建议

开始在家经营业务会影响：

📚 扣除项目

📚 CGT 计算方式

📚 未来是否能申请 CGT 优惠

3 保留完善记录

包括：

🗂 平面图

🗂 商业使用时间记录扣除明细

这些都有助于未来计算与审计。

3 若计划出售住宅，务必事先咨询会计师

适当规划可减少未来的不必要税负。

结论

ATO 更新的指南显示，许多家庭式企业主可能无法在出售住宅时使用小型企业 CGT 优惠。

是否能享受这些优惠，关键在于：

❓ 商业使用是否“实质性”

❓ 商业活动是否为整个物业的重要用途

这意味提前规划至关重要。